realestatemarket.com.mx 72 PORTADA BRECHA Y ASEQUIBILIDAD Una brecha menor no asegura una compra más fácil En el extremo opuesto, Hidalgo presentó el menor IPAVIR, con 50.6 puntos; Morelos y Tlaxcala registraron 55.5, y Oaxaca, 56.3. Sus trayectorias de precios e ingresos se separaron menos que en el conjunto nacional. Sin embargo, esto no permite concluir que sean los estados donde resulta más sencillo comprar vivienda. El índice compara variaciones acumuladas, pero no calcula la relación entre el precio de un inmueble y el ingreso necesario para adquirirlo. Tampoco determina cuántos años de ingreso requiere una familia para comprar una propiedad. La precisión evita confundir un menor deterioro relativo con una situación favorable de acceso. Un hogar puede vivir en una entidad con menor divergencia y, aun así, enfrentar dificultades porque su ingreso sigue siendo insuficiente frente al precio de la vivienda disponible. El alcance del crédito El indicador (IPAVIR) no mide directamente el acceso al crédito hipotecario. Su objetivo es identificar cuánto se han separado los precios habitacionales de los ingresos por trabajo. Real Estate Market & Lifestyle cuestionó a los especialistas de la institución sobre qué se puede hacer desde el financiamiento para facilitar la compra. La opinión fue contar con ingresos laborales estables y más elevados. También destacaron que los criterios de originación han contribuido a preservar la calidad de la cartera, mientras las tasas fijas ofrecen certeza sobre los pagos y el plazo del compromiso. El planteamiento es que el crédito tiene un alcance limitado para compensar una divergencia persistente entre precios e ingresos. La discusión sobre asequibilidad requiere mirar también qué vivienda se produce, dónde se construye y para qué capacidad económica está concebida. Construir para la capacidad de compra El análisis de BBVA distingue entre pérdida de poder adquisitivo e insuficiencia de oferta. Una brecha elevada entre precios e ingresos no demuestra, por sí sola, que falten inmuebles. A la vez, contar con inventario no garantiza que los hogares puedan adquirirlo. Por ello, propone contrastar el IPAVIR con la vivienda disponible, su distribución por segmento de precio y el ritmo de las operaciones en cada entidad. Esa comparación permite identificar dónde predomina una restricción de ingreso, dónde existe una limitación de oferta y dónde coinciden ambas condiciones. Hay una gran necesidad de fomentar la construcción y de que la nueva oferta corresponda con lo que pueden comprar los hogares, tanto por región como por segmento de valor. La asequibilidad exige esa correspondencia. El desafío que expone el análisis de la institución financiera es ampliar la oferta de vivienda en condiciones que permitan a los hogares participar en el mercado, mientras sus ingresos recuperan terreno frente al costo de adquirir un patrimonio. CRÉDITO: DEPOSITPHOTOS. LA DISCUSIÓN SOBRE ASEQUIBILIDAD REQUIERE MIRAR TAMBIÉN QUÉ VIVIENDA SE PRODUCE, DÓNDE SE CONSTRUYE Y PARA QUÉ CAPACIDAD ECONÓMICA ESTÁ CONCEBIDA.
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