Nuevo ciclo hipotecario

Real Estate Market 42 Ahora bien, el incremento en la tasa de interés del sector ha sido moderado, pero sí ha tenido impacto en la adquisición, porque el aumento propició que algunas familias tu- vieran que retrasar su decisión de compra. A pesar de ello, podemos hablar de un mercado que ofrece condiciones muy favo- rables con enganches que oscilan de entre 5 al 10% en la mayoría de casos y un pago por millar de 10 pesos por cada 1,000 de crédito en promedio. Sin duda, observa- mos una gran accesibilidad al crédito hi- potecario que nos permite ver un sector só- lido, potente y creciendo adecuadamente. Vistazo al futuro Para tener una idea del futuro, de- bemos tener claro que el principal insumo de un crédito hipotecario sigue siendo el costo de fondeo. En la medida en que éste pueda tener presiones, necesariamente se tienen que ir trasladando a la tasa de interés del crédito hipote- cario; sin embargo, en un mercado muy competitivo como en el que estamos, se traslada de manera parcial. Entonces, hacia adelante, creo que estos elementos se vuelven ate- nuantes para potenciales incremen- tos en las tasas de interés del pro- ducto hipotecario. Haciendo un poco de memo- ria, me parece un fenómeno muy interesante que durante la historia reciente del crédito hipotecario, la banca regresa prácticamente en el año 2000 al mercado con tasas de interés variable y por encima del 20%. Pero esas tasas de interés van bajando en el tiempo hasta llegar, digamos, a sus niveles mínimos a principios de 2016, cuando tuvimos tasas ponderadas de adquisición del 9.10 al 9.20 por ciento. Bajó tan rápido el costo del cré- dito, que la tasa de interés de origi- nación quedó muy por debajo de la tasa de interés promedio del porta- folio hipotecario; esto fue lo que dio origen a un gran proceso de porta- bilidad en las hipotecas. Actualmente, con los incremen- tos marginales que se observaron en el costo del producto, prácticamente la tasa de interés de adquisición y la de portafolio están sobre los mis- mos niveles. Esto habla de una reducción en la portabilidad hipotecaria (trasla- dar el crédito de un banco a otro en mejores condiciones) porque los be- neficios disminuyeron. Aunque se sigue presentando esta modalidad, hemos llegado a una tasa de creci- miento mucho menor. En 2016, las tasas de interés alcanzaron mínimos de 9.10 y 9.20% P o rtada 11.0 10.5 10.0 9.5 9.0 8.5 Tasa de interés 10.30 Feb-16 Mar-16 Abr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Ago-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dic-16 Ene-17 Feb-17 Mar-17 Abr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Sep-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 Las tasas están promediadas con montos colocados en el periodo por cada institución bancaria TASA PROMEDIO PONDERADA DE ADQUISICIÓN DE LOS PRINCIPALES 6 BANCOS 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2011 Miles de millones Portafolio hipotecario bancario (cartera total = vigente + vencida) Tasa de portafolio hipotecario bancario (promedio ponderado) Indice de morosidad 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 13.0% 12.5% 12.0% 11.5% 11.0% 10.5% 10.0% 19.5% 19.0% 18.5% 18.0% PORTAFOLIO HIPOTECARIO BANCARIO TOTAL (Cartera vigente + vencida) Tasa de portafolio hipotecario bancario (promedio ponderado) Tasa Promedio Ponderado de Adquisición Condiciones propicias para portabilidad Tasa Promedio Ponderado de Adquisición