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En tres décadas, el mercado inmobiliario de oficinas pasó de incorporar smart buildings con el uso de tecnología, a espacios abiertos colaborativos y a la espera de un futuro de ecosistemas inteligentes.

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Justo hace 30 años, en mayo de 1992, tomé la mejor decisión de mi vida: dedicarme de tiempo completo al negocio de asesorar a clientes en

la venta y renta de oficinas corporativas. Como parte de mi vocación y pasión por los bienes raíces, encontré que justo en estos espacios, es donde ocurre la magia que le da origen a la identidad, valores y cultura corporativa de las organizaciones; en resumen, es en las oficinas donde se impregna el ADN empresarial.

He sido un observador permanente de la evolución continua del sector durante tres décadas, por lo que testifiqué cómo los desarrolladores inmobiliarios mexicanos cumplían con creces el reto de institucionalizarse y construir espectaculares proyectos de oficinas, siempre a la altura de los múltiples desafíos que el mercado local y las tendencias globales les marcaron.

Expreso mi absoluta admiración, respeto y gratitud a los desarrolladores, inversionistas, arquitectos y constructores que han mantenido en lo más alto el nombre de México, y agradezco la oportunidad de participar de manera productiva junto a ellos durante todos estos años.

 

A principios de los 90, en las oficinas se implementaron sistemas de automatización que permitieron la evolución de los edificios corporativos a ‘inteligentes’.

 

Primera era:
Edificios Inteligentes: Vanguardia, diseño y grandeza corporativa

A principios de los años 90, justo cuando la tecnología de vanguardia se hizo disponible, en las oficinas se implementaron sistemas de seguridad y automatización que permitieron la evolución de los edificios corporativos a ‘inteligentes’. Estos eran inmuebles imponentes y con diseños originales que, por su modernidad, además de tener acentos arquitectónicos elegantes, ofrecían al usuario niveles de confort y seguridad nunca antes vistos: elevadores de alta velocidad, fachadas con vidrio reflejante, modernos sistemas de seguridad, equipos de aire acondicionado, sistemas contra incendio con base en rociadores, hidrantes y extintores que cumplían con criterios internacionales, escaleras presurizadas y cajones de estacionamiento suficientes para abastecer la demanda de los usuarios nacionales y extranjeros.

La moda era expresar, a través de la ‘imagen corporativa’ que generaban estos espacios de oficina, el poderío y magnificencia de las organizaciones en edificios de alto nivel, privilegiando los niveles jerárquicos más altos, asignando las oficinas de la periferia –con más luz natural–, idealmente en las esquinas corner offices con las mejores vistas, que usualmente estaban equipadas con baños privados, salas de descanso, comedores y acceso directo a amplias salas privadas y de consejo.

 

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En un segundo nivel estarían ubicados los rangos gerenciales en oficinas privadas de menor tamaño y sin servicios o accesos preferenciales. Al centro, el resto de la operación y el personal, todos ellos con poco acceso a la luz natural. En esta etapa de las oficinas lo importante era destacar el carácter ‘formal’ del espacio de trabajo; la solemnidad tenía que reflejarse en cada rincón de la organización: el color de las paredes, el mobiliario, los pisos y las alfombras.

Los valores más relevantes serían la disciplina, la lealtad, el respeto y el deseo por hacer una carrera profesional ascendente y permanente dentro de la estructura jerárquica de la organización. Así, las oficinas serían la arena perfecta para imponer una imagen potente en un ambiente rígido y poco flexible donde el que quisiera sobresalir, tendría que someterse a las condiciones impuestas por ‘los jefes’.

En este contexto, realicé decenas de operaciones de arrendamiento y compraventa en las que el diseño arquitectónico se determinaba por la organización de las empresas que llegaban a sostener hasta siete distintos niveles jerárquicos; en los que, a mayor rango, más derecho tendrían los ejecutivos de elegir su espacio para disfrutar, no solo más metros cuadrados sino mayores privilegios.

Así pues, los procesos de toma de decisión para elegir una oficina se tomaban desde la cúpula, es decir, pensando prioritariamente en la imagen, comodidad y gustos de los altos mandos.

Lo que se buscó en esta primera era fue un lugar de PODER.

 

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Segunda era:
Organizaciones inteligentes, la democratización de los espacios de oficina

Iniciado el siglo XXI, con 15 años de experiencia en el medio corporativo y con la revolución digital generada por el predominio del uso del internet y el inicio de las redes sociales, vislumbré un cambio y un impacto en la conceptualización de los espacios corporativos, que me motivó a innovar planes maestros inmobiliarios para asesorar estratégicamente a importantes empresas, en adaptar y adoptar la democratización de un nuevo orden corporativo y social, y así, transformar sus espacios de oficinas para funcionar con las nuevas estructuras horizontales.

De esta manera, logre múltiples contratos de arrendamiento y compraventa en espectaculares proyectos de oficina con certificaciones sustentables, donde el factor de conciencia ecológica y responsabilidad ambiental empezaron a jugar un papel preponderante; además, estos edificios se dotaron de importantes componentes de servicio para todos los usuarios en complejos inmobiliarios de uso mixto, donde la calidad de vida del usuario era lo más importante para la empresa.  El cómo se vivían estos espacios desde el interior de la organización era más importante que la opinión externa. Los valores corporativos que ahora se enaltecían eran la eficiencia, la colaboración, la inclusión, la integración y la comunicación.

La norma de diseño interior se convirtió en buscar la manera de generar ambientes abiertos, eficientes y alegres que contaran con excelentes vistas y luz natural para la mayoría de los empleados, sin importar su rango, y donde los tipos de oficina en la organización se democratizarían: las diferencias en los tipos de cubículo, basados en el rango jerárquico, disminuirían: en muchos casos, las oficinas de los ‘jefes’ pasaron de la periferia al centro de la planta arquitectónica.

La especialización del sector de oficinas se profesionalizó, y así se dio un proceso de depuración natural donde arquitectos, ingenieros, desarrolladores, constructores, asesores inmobiliarios, proveedores de mobiliario, pisos, persianas y alfombra, así como de todo tipo de proveedores de equipos de tecnología ofrecerían sus servicios única y exclusivamente a este segmento inmobiliario.

La facilidad de acceso al edificio y contar con sistemas de transporte público eficientes para la mayoría de los usuarios se convirtieron en elementos fundamentales en la toma de decisión de las nuevas oficinas, además de que sería siempre preferible que los empleados pudieran tener áreas abiertas, así como de esparcimiento: terrazas, jardines o patios para los momentos de descanso durante las jornadas laborales, así surgió con gran éxito el concepto de los «parques corporativos».

En esta segunda era, de la mano de Adrián García Iza, director y fundador de IOS Offices, anticipamos una transformación radical de los centros de negocio tradicionales, que ofrecían espacios de oficinas compartidas o business centers –surgidos en la década de los 80– a un novedoso modelo de coworking donde se ofrecerían todo tipo de productos y servicios versátiles a través de un sistema de membresías en formatos de usos múltiples con base en diversos esquemas de horarios y ubicaciones; con productos de gran calidad y diseño, redes de colaboración entre empresas, que revolucionarían para siempre el concepto de oficinas y mobiliario en shared space. Con este nuevo concepto de ‘comunidad’, colocamos más de 80 mil metros cuadrados (m2) en 35 transacciones en diversos corporativos premium del país.

Lo que se buscó en esta segunda era fue un espacio de COLABORACIÓN.

El principal motivador para la toma de decisión: la eficiencia operativa y el costo efectivo por metro cuadrado.

 

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Tercera era:
Ecosistemas inteligentes

En 2020, la llegada de la pandemia por Covid-19, provocó que el mundo entero se viera obligado a implementar acciones sin precedentes de distanciamiento social a través del confinamiento en sus hogares. En una medida extrema y en tan solo unas semanas, abandonamos, de un día para otro, cualquier tipo de convivencia social a la que estábamos acostumbrados, y con ello, no pudimos regresar durante meses a las oficinas.

Lo sorprendente fue la adaptación casi inmediata que: la globalización, el internet, las plataformas digitales de alta conectividad, las redes sociales y el e-commerce, nos permitieron seguir operando prácticamente sin interrupciones.

Ante la evidencia y contundencia de esta implacable realidad, surgió la pregunta que incomodó al mundo entero y en particular al sector inmobiliario de oficinas, una duda que a la fecha arroja más hipótesis que respuestas certeras: 

¿Cuál es el futuro de las oficinas en un mundo post-pandémico?

La pandemia marcó el inicio de ‘la tercera era’ en la historia moderna de las oficinas, con esto, mi hipótesis se basa en el comportamiento de este sector durante el 2020-2021, que fue un claro ‘acelerador’ de varias tendencias que los usuarios de oficina ya venían demandando a los líderes de sus organizaciones previo al confinamiento, pero que por diversas razones no habían sido escuchadas: durante la pandemia, estas demandas se manifestaron con tal contundencia que fue imperativo empezar a atenderlas, pues es evidente que las nuevas generaciones ‘altamente digitalizadas’ tienen otras prioridades en la vida, donde el poder elegir dónde desean trabajar es parte importante de estos principios y valores, y deberán verse reflejados en sus centros o comunidades de trabajo.

Un ecosistema híbrido que fomente la comunicación, la colaboración, la socialización, la co-generación de ideas en una ambiente seguro, amigable y divertido; que respete el planeta, los derechos humanos, la diversidad racial y de género, así como la procuración del medio ambiente, son elementos sin los cuales hoy no se puede concebir un nuevo espacio de oficinas. Lo anterior ha dado lugar a la actual prioridad que representa el bienestar de los usuarios el cual, en muchos casos, está siendo certificado a través de modelos tipo WELL en edificios y comunidades cuyos sistemas dinámicos de puntuación permiten medir y monitorizar tres características en los inmuebles: comportamiento, operación y diseño.

Atrás quedaron las oficinas rígidas y los cotos de poder con nombre y apellido; pero también, hoy quedó más claro que nunca la importancia que tienen, tanto para las personas como para las organizaciones, el contar con un espacio físico de trabajo donde se mantenga la identidad corporativa pues, como dice el arquitecto Juan Carlos Baumgartner: “Es de absoluta relevancia tener un lugar de reunión adecuado, con el ambiente y entorno óptimo, que permita generar las condiciones donde la tribu cuente sus historias y donde se vivan y respiren todos los días los principios, creencias y valores de cada organización”.

En esta era, es necesario ofrecer espacios altamente funcionales que brinden modelos abiertos, dinámicos, y con formatos híbridos que permitan a los usuarios elegir entre hacer el trabajo a distancia (en casa o espacios alternativos) o de manera presencial en ambientes cómodos y versátiles que inviten y fomenten la cultura organizacional, la vida comunitaria y la creatividad compartida en un meeting place que dé valor al grupo y sentido de pertenencia a los individuos.

 

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Es emocionante atestiguar que hoy, iniciado el 2022, estamos viviendo un parteaguas en la historia moderna de las oficinas, donde observo algunas tendencias irreversibles. Considero que el principal reto para el sector, además de cumplir con las características típicamente esperadas de ubicación, eficiencia, tecnología de vanguardia y seguridad, será indispensable ofrecer a los usuarios condiciones de altísima movilidad, flexibilidad y conectividad para un mundo en constante transformación.

Lo que se busca en esta tercera era es ser parte de una comunidad de trabajo que permita integrarse a un ecosistema HIPERCONECTADO.

Principal motivador para la toma de decisión: la flexibilidad, la optimización de los espacios, elevar los índices de productividad y retención de la gente, así como el bienestar y compromiso con las organizaciones.

En conclusión, derivado de la disrupción detonada por la pandemia, estoy convencido de que las oficinas no desaparecerán y que, por el contrario, evolucionarán: dejarán de ser oficinas tradicionales y pasarán a privilegiar el sistema de comunidades colaborativas, donde a la asesoría profesional será indispensable para definir el tamaño y características de una oficina con base a las necesidades de funcionamiento de las empresas, los visitantes, número de reuniones, interacciones requeridas y funciones, y se deberá hacer un análisis mucho más profundo considerando los siguientes modelos del futuro de las oficinas:

 

  1. Híbrido: Home Office presencial.
  2. Turístico: El modelo híbrido da origen al turismo corporativo, donde es posible el trabajo a distancia en lugares turísticos por temporadas cortas, mientras se disfruta de un ambiente relajado.
  3. Nómadas: Los menos serán los nómadas digitales, aquellos que vivan y trabajen completamente remotos desde cualquier parte o viajando alrededor del mundo.
  4. Hotelling: lugares no asignados dentro de las oficinas que hacen más eficiente los costos del espacio y logran aprovechar mejor la ocupación.

 

Finalmente, el trabajo remoto permitirá tener compañías verdaderamente globales, con colaboradores de diferentes nacionalidades, en funciones específicas, viviendo en varios lugares del mundo. 

 


Texto Luis G. Méndez Trillo, Presidente de Coldwell Banker Commercial

Foto: Real Estate Market & Lifestyle / alhel / gicsa / coldwell banker