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A lo largo de las últimas tres décadas se presentaron eventos que fueron determinantes para definir el rumbo que ha seguido el mercado inmobiliario de oficinas en la Ciudad de México (CDMX), y que presentamos a continuación.

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1985
El gran terremoto

Entre 1950 y 1985, en la CDMX se construyeron poco más de 1.8 millones de metros cuadrados de oficinas, ubicados principalmente en zonas circunvecinas del Centro de la capital.

El 19 de septiembre de 1985, un terremoto sacudió la ciudad con tal fuerza que, tras la trágica pérdida de cientos de vidas y propiedades, provocó el éxodo de oficinas de las diversas zonas con más alto riesgo sísmico en la ciudad, activando al sector y originando nuevos corredores corporativos que brindarían una vasta oferta de proyectos inmobiliarios de última generación, al nivel de los mejores edificios ofertados en las principales capitales del mundo.

Así, por primera vez, vimos en nuestro país el surgimiento de espectaculares torres que, en solo siete años (1985- 1992), agregaron un millón de metros cuadrados al inventario de oficinas Clase A en los corredores de Santa Fe, Bosques de las Lomas, Perisur, Polanco, Insurgentes y Lomas Palmas, a precios de renta que, en algunos casos, podían superar 40 dólares por metro cuadrado, aunque la renta promedio era de 30 dólares.

 

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1994
La firma del TLCAN y el error de diciembre

Con la firma del primer Tratado de Libre Comercio que integraba a México, Estados Unidos y Canadá (TLCAN) en un importante bloque comercial, se dio la llegada y expansión de muchas empresas mexicanas e internacionales. Firmas de todo tipo de servicios vinieron a instalar sus corporativos en nuestro país, bancos, aseguradoras, automotrices, empresas de tecnología, consumo, telecomunicaciones y franquicias.

Esta oleada de crecimiento corporativo se vio temporalmente interrumpido por «el error de diciembre» en 1994, crisis que provocó un grave deterioro económico y financiero en varios sectores que tomaría varios años recuperar. Durante aquellos siete años (1995-2002) se agregaron al mercado de oficinas Clase ‘A’, aproximadamente 1.6 millones de metros cuadrados y la renta promedio se mantuvo en 27.5 dólares por metro cuadrado.

 

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2003
Recuperación económica: El nuevo orden de oligarcas digitales

La revolución tecnológica generada por el internet provocó la llegada de nuevos titanes de la industria de las telecomunicaciones y tecnología en México. Vimos la ocupación de importantes espacios corporativos por estas empresas high tech de «relativa» reciente creación, que cambiaban de manera más disruptiva el uso de los espacios corporativos, alineados a su visión del mundo empresarial relacionado a las redes sociales, el entretenimiento, así como una creciente oferta de productos y servicios en línea.

En esta etapa llegaron también de manera intempestiva las Administradoras de Fondos Para el Retiro (AFORES), así como múltiples empresas relacionadas a la industria de la telefonía celular, junto con una generación de soluciones de espacio de oficina temporal, a través de comunidades de trabajo con base en membresías de uso en coworking spaces, así como una impresionante demanda de espacios corporativos para call centers.

En esta etapa de siete años (2003 - 2009) el promedio de renta de oficinas Clase A en CDMX se posicionó en 25.5 dólares por metro cuadrado, aproximadamente, y se agregó cerca de un millón de metros cuadrados al inventario.

  

La demanda de espacios corporativos nuevos y el nacimiento de los FIBRAS, le inyectaron al sector de oficinas un crecimiento sin precedentes.

 

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2008
La crisis de las subprime y política que impacta al mercado

La crisis financiera de 2008, provocada por la caída del sistema hipotecario norteamericano, tuvo un gran impacto global en el sector  inmobiliario y financiero mexicano: generó, de 2009 a 2012, una sensible desaceleración en la construcción de edificios de oficinas en CDMX, que resultó en la tasa de disponibilidad más baja registrada en décadas (5% en promedio).

Tras varios años de estabilidad, con la alternancia política entre gobiernos panistas y el regreso del PRI al poder, se tenía la «ilusión» de que se habían logrado reformas estructurales en el «Pacto por México», debido a un consenso de la mayoría de las fuerzas políticas del país.

Provocó una expectativa de optimismo a nivel nacional y en el sector, basado en la premisa de que la demanda de espacios de oficinas se dispararía; esto debido a que se creía que, tan solo los requerimientos de espacios de oficina para empresas especializadas en el sector energético, podrían absorber más de 500 mil metros cuadrados; esto sin considerar el impacto positivo que además generarían sus socios comerciales y financieros.

Esta demanda de espacios corporativos nuevos, participantes de este importante sector, sumada al nacimiento y crecimiento de los implacables y poderosos fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAS), le inyectaron al sector de oficinas un dinamismo y crecimiento sin precedentes.

Durante este periodo de siete años (2010-2017) se construyó la cifra récord de casi cuatro millones de metros cuadrados, y el precio promedio de renta se ajustó aproximadamente a 23.5 dólares por metro cuadrado.

 

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2020
Covid-19: La tormenta perfecta

En marzo de 2020, llegó a México una crisis global sanitaria ocasionando un evento inimaginable. Una pandemia de magnitudes catastróficas que afectó a la población en todos los ámbitos sociales: salud, economía, seguridad; trastocó, incluso, el ámbito de comunidad pues, una de las medidas implementadas para detener la propagación del virus, fue el distanciamiento social y un confinamiento masivo. Escuelas, restaurantes, centros de entretenimiento y comerciales, así como edificios de oficina fueron cerrados para mantener las medidas antes mencionadas. Con lo anterior, estuvimos casi dos años a distancia: en el sector imperaba un sentimiento de incertidumbre y la cuestión latente de «¿Qué le depara el futuro al sector de oficinas?»

A la fecha, a pesar de contar con la mayoría de la población vacunada, la pregunta continúa, pues día a día la dinámica de trabajo de muchas empresas se sigue modificando, y la actividad de este sector permanece incierta: se sigue analizando la mejor manera de continuar la operación de los corporativos: remota, híbrida o presencial.

En cuanto a los desarrolladores inmobiliarios, muchos pretendían detener o cambiar el destino de sus edificios, lo cual fue prácticamente imposible por lo avanzado que se encontraban en su desarrollo. Por lo anterior, de 2020 a la fecha, se terminaron de construir 500 mil metros cuadrados de oficina Clase A+ y A en CDMX, la mitad de la dinámica presentada en años recientes.

 

Lo que nos dejó la pandemia: pasamos de un mundo VICA (Volátil, Incierto, Complejo y Ambiguo) a un mundo FANI (Frágil, Ansioso, No lineal e Incomprensible).

 

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El mundo "FANI"

Hoy en día tenemos un inventario total de oficinas Clase A+ y A en CDMX de prácticamente 7.8 millones de metros cuadrados, de los cuales, el 25% están disponibles, lo que nos posiciona en un precio promedio de renta de 21 dólares por metro cuadrado.

Consideramos firmemente que, como ha ocurrido en otros tiempos, a pesar de los claros obstáculos del momento, el impacto económico negativo se irá revertiendo paulatinamente: a pesar de que el trabajo remoto pueda parecer más confortable, existe una gran necesidad de convivencia comunitaria y convergencia en los espacios de oficina que generan identidad, innovación y sentido de pertenencia, lo cual es de vital importancia tanto para las personas, como para las organizaciones.

Lo que nos dejó la pandemia: pasamos de un mundo VICA (Volátil, Incierto, Complejo y Ambiguo) a un mundo FANI (Frágil, Ansioso, No lineal e Incomprensible). El mundo, ciertamente está cambiando de manera vertiginosa, los sucesos disruptivos cada vez presentan ciclos más cortos, lo que demanda una mayor flexibilidad, anticipación a los cambios y adaptabilidad a un entorno económico, social, urbano y cultural en constante transformación.

 


Texto Luis G. Méndez Trillo, Presidente de Coldwell Banker Commercial.

Foto: COLDWELL BANKER / SOMA / INSTANT OFFICES