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La entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN o NFTA, por sus siglas en inglés) a mediados de los 90, aunado con el decreto maquilador, fue un parteaguas para el crecimiento, expansión y desarrollo de los parques industriales en México.

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En 1990, el mercado industrial en Monterrey, era doméstico, de manufactura y textil. En Tijuana, Juárez y Matamoros teníamos los 30 km de frontera, donde se permitía hacer maquila.

Algunos desarrolladores que iniciaron el negocio industrial de este tipo de mercados, fueron:

 

- En Tijuana, Grupo Bustamante.

- En Cuidad Juarez, Grupo Bermúdez.

- En Matamoros, Arguelles con FINSA.

- En Ciudad Acuña, la familia Ramón.

 

Recordemos que en Monterrey, para 1996, había solo dos parques industriales: el STIVA Aeropuerto y el Parque Industrial Monterrey. Lo mismo en el resto de la frontera, encontrabas conjuntos de naves, pero en su mayoría naves solas y con características que para esa época y el negocio de maquila eran con techos bajos y no se requería un patio de maniobras considerable.

El gran detonador de las empresas de manufactura que llegaron con el NAFTA fue la mano de obra barata que se conseguía a lo largo de la frontera, en Mexico se pagaba cuatro o cinco veces menos salario mínimo que en Estados Unidos.  

Resultado del NAFTA, comienza el desarrollo de parques industriales en la frontera, vemos el crecimiento de FINSA, American Industries, Prologis y Amistad, expandiendo sus parques.

En el periodo de los años 2000 continuó el crecimiento acelerado de los parques industriales y comenzaron a aparecer a ver cada vez más proyectos construidos a la medida o proyectos Built to Suit, para las grandes empresas de manufactura y ensamble automotriz y electrodomésticos con contratos a diez años y más.

El ingreso de capitales institucionales acompañó una década de crecimiento acelerado, en donde destacaron los mercados de Monterrey principalmente, pero también Cuidad Juarez y Tijuana.

Para el 2010, las empresas instaladas en producción comenzaron a desarrollar sus cadenas de distribución directo desde la frontera de México, esto impulsó al desarrollo de naves de logística para almacenaje y distribución, ampliando la oferta de espacios en la frontera, ya no solo manufactura sino ahora la logística comenzaba a destacar en el diseño y construcción de naves con especificaciones y tamaño de clase mundial.

Recordemos que en el 2008, la apertura mundial de China tuvo repercusiones en el mercado industrial mexicano, sufriendo el abandono de muchas empresas transnacionales que veían en China mano de obra más barata y un alcance mundial más eficiente.

Actualmente, los mercados de la frontera viven uno de sus mejores momentos, con ocupaciones arriba del 95% y con un mercado logístico creciendo a raíz de la pandemia y una ola de empresas llegando para tener su nearshoring hacia Estados Unidos.

Es importante mencionar que un indispensable en la historia del desarrollo inmobiliario industrial a nivel nacional, fue la llegada de GE Capital, por ahí de 1995. Este fondo norteamericano fue bandera y fue el primer fondeador de deuda y capital institucional, otorgando los primeros créditos a FINSA, American Industries, Bustamante en Tijuana y FRISA en la Ciudad de México, solo por mencionar algunos. Sin duda, el mayor fondeador hasta entrados en el 2000.

 

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VALLE DE MEXICO

En la Ciudad de México, a mediados de los 90, teníamos perfectamente delimitadas las zonas industriales como Vallejo, Naucalpan y Tlalnepantla al norte, e Iztapalapa al sur-oeste del entonces Distrito Federal; desde los 70, aquí se alojaban a la industria de transformación que operaba dentro de la ciudad. Las farmacéuticas, las empresas de alimentos y bebidas y todas las empresas de productos de consumo estaban ahí para atender el principal mercado: la capital del país y el Área Metropolitana.

Hacia el corredor norte, que va de Tlalnepantla hasta la caseta de cobro de Querétaro, comenzaba el desarrollo de naves independientes y E-Group comenzaba a construir conjuntos de bodegas a lo largo de la autopista 57, mejor conocida como la carretera México-Querétaro.

Ya desde entonces, la arteria principal del desarrollo inmobiliario industrial era la autopista 57, se identificaba que todos los productos que llegaban del la frontera entraban y salían por esta vía de acceso. Al día de hoy, encontramos que todos los desarrollos logísticos y todas las inversiones institucionales que se han instalado en esta zona giran alrededor de esta autopista.

Entre 1998 y el 2000 vimos nacer, a unos pasos de la caseta a Querétaro, el primer parque logístico del Valle de Mexico: Grupo Metta, que desarrolló el parque logístico Cedros, eran nueve naves con las mismas características y enfocadas a las empresas dedicadas exclusivamente a la logística; y sí, su primer inquilino fue Exel Logistics.

 

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A partir de ese momento, comenzamos a ver la llegada de los grandes jugadores del desarrollo inmobiliario industrial en el mundo como AMB, Prologis, CPA, quienes, en conjunto con E-group y otros desarrolladores locales, comenzaron a construir los pilares de este mercado hasta el día de hoy. Es importante mencionar a San Martin Obispo, los múltiples Parks, el hub de DHL junto a la Bacardi, los tres ríos y grande, los OCPL´s, o los megaparks en Tepotzotlán, que siempre serán los proyectos insignia de este mercado.

Desde sus inicios, el sector nunca ha dejado de crecer hasta convertirse en lo que es hoy: el principal hub logístico del país, con naves industriales de clase mundial arriba de los 100 mil metros cuadrados.

¿Qué le espera al mercado industrial, logístico del Valle de México? Se vislumbran tiempos positivos con tasas de disponibilidad inferiores al 5% y un mercado logístico que continuará con demandas de espacios cada vez mayores, veremos el nacimiento de nuevos corredores logísticos y la expansión de otros hacia el norte y el oriente del Valle de México.

 

El ingreso de capitales institucionales acompañó una década de crecimiento acelerado.

 

BAJÍO Y GUADALAJARA

En el Bajío, la historia no fue diferente al resto del país, de un mercado que levantaba bodegas industriales para satisfacer el consumo local y regional, de repente con el NAFTA, las armadoras automotrices encontraron aquí un lugar seguro, con buena logística y mano de obra económica: el lugar correcto para comenzar a migrar la producción de las plantas de Estados Unidos a México. Recordemos, que junto con las armadoras, llegaron, en los diez años siguientes, toda la proveeduría de partes que es el gran generador del crecimiento que se dio en Guanajuato, Aguascalientes, San Luis y Querétaro.

Hoy, continuamos viendo esta misma tendencia automotriz de exportación en el Bajío y añadiendo ahora proveeduría de la industria aeroespacial y médica.

Por su ubicación al centro del país, también es un lugar natural para distribuir al resto de la República, por lo que se esperan importantes desarrollos para la logística.

Por su parte, Guadalajara tuvo el mismo efecto de NAFTA hacia finales de los 90 y principios del 2000, solo que orientado a la industria electrónica y de tecnología. En su momento, el llamado Silicon Valley de México, vio la llegada de empresas como IBM, HP e INTEL acompañadas de los fondos y desarrolladores institucionales a construir naves industriales y edificios de soporte para call centers y back office.

El corredor del aeropuerto es donde se centró el crecimiento del mercado inmobiliario industrial. Desde el 2010, hemos visto a jugadores institucionales, como Hines, Prologis y Parks, desarrollando parques con enfoque logístico, así como de manufactura.

Actualmente, Guadalajara vive un escenario donde conviven las empresas de tecnología junto con las de logística y de productos de consumo, atendiendo a todo el occidente del país.

 

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Un indispensable en la historia del desarrollo inmobiliario industrial a nivel nacional, fue la llegada de GE Capital a mediados de los 90.

 

CONCLUSIONES

A lo largo de estos 30 años, debemos mencionar los principales disruptores del mercado inmobiliario industrial:

  1. Sin duda, la localización de nuestro país, al ser vecino del principal consumidor del mundo, nos ha dado una ventaja adicional.
  2. El Tratado de Libre Comercio de América del Norte ha sido el máximo detonador de las inversiones y crecimiento de parques industriales en México.
  3. Los diferentes eventos ocurridos con China y Estados Unidos han sido y seguirán siendo otro motor de crecimiento y conservación de nuestro mercado industrial.
  4. La llegada de los principales fondos y desarrolladores mundiales a nuestro país ha sido parte fundamental del desarrollo y consolidación del mercado de bienes raíces en general. Los Fibras, desde aquel 2011 con la creación de FUNO, son y serán los vehículos de constante crecimiento. Vamos listos a los siguientes 30 años.
  5. La pandemia, que vino a cambiar la vida cotidiana en todo el mundo, nos ha traído nuevas tareas en el tema de logística que, aunado con los demás segmentos industriales, prevén un futuro positivo para los bienes raíces industriales en nuestro país.

 

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Texto Francisco Muñoz, Vicepresidente Senior de CBRE México Industrial y Logística

Foto: cbre / ACCIONA / archivo / prologis