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Precursor de los primeros proyectos de gran densidad que trajeron la vida en suburbio a las ciudades con recursos institucionales, Javier Barrios, fundador y presidente del Consejo de Administración de MIRA recuerda los inicios, nos habla de los proyectos que vienen y lo que determinó el éxito de su fórmula de negocio orientada a las comunidades planeadas de usos mixtos.

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MIRA es una compañía que se dedica a planear espacios urbanos y generar comunidades de gran dimensión. Este ha sido su objetivo desde su conceptualización, a lo largo de 13 años ha invertido con éxito 2 mil 500 millones de dólares en diversos proyectos entre la Ciudad de México, Cancún, Los Cabos, Guadalajara, Monterrey y Querétaro.

La mayoría de sus desarrollos se han enfocado al rescate de espacios públicos, como viejas zonas industriales, lotes baldíos o antiguos centros comerciales dentro de la retícula urbana. Esa es la visión de su desarrollo y de contribuir a la ciudad.

Al fomentar proyectos que interactúan con las calles, buscan mejorar la movilidad, fomentan la peatonalidad y mejoran la seguridad en las vialidades.

Javier Barrios recuerda que, como empresa, antes de MIRA, ya había hecho varios proyectos en Los Cabos, Jalisco y Querétaro, pero fue hasta que llevó a cabo el proyecto Parques Polanco, en la Ciudad de México, que se dio cuenta que la fórmula que implementaron funcionó muy bien.

Y se refirió a traer capital privado y regenerar espacios de las ciudades que ya eran obsoletos, como las viejas zonas industriales que quedaron “ahogadas” en los centros de las ciudades.

 

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En ese momento es cuando nació MIRA, en el 2008, una plataforma de inversión dedicada a hacer espacios que mejoran la vida, que la hacen extraordinaria.

Pasan mucho tiempo conceptualizando espacios que realmente transformen la calidad de vida de sus usuarios, de los residentes, visitantes e inquilinos.

Los proyectos concretados le han con- firmado que su tesis es la adecuada, donde los espacios grandes permiten reinventar la retícula urbana y dan un beneficio no solo a los que participan en los proyectos, sino a toda la comunidad ampliada.

Indicó que era un modelo interesante que requería forzosamente un modelo institucional de la empresa, porque ya no era suficiente invitar a los amigos y a las relaciones cercanas; ya se trataba de inversiones enormes.

La experiencia en Parques Polanco ejerció una influencia directa con Black Creek, un inversionista que soporta la expansión de la desarrolladora en sus inicios, y cuya idea ha sido formar empresas con una estrategia enfocada en cada segmento del sector inmobiliario.

Hoy en día, el principal inversionista de MIRA y socio de la empresa es Ivanhoe Cambrige, inversionista inmobiliario global con sede en Montreal y subsidiaria de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQW), una de las administradoras de fondos de pensiones más grandes de Canadá.

El éxito de MIRA, además del talento que la compone y la experiencia acumulada, es precisamente la fórmula institucional de manejarse. Debido a que los procesos, procedimientos y la institucionalización, hace que sus resultados sean muy predecibles.

 

 

Algunos de los grandes proyectos en forma de comunidades en operación y en desarrollo son:

  • Puerto Cancún, Cancún, Quintana Roo. Tres Santos, Todos Santos, Baja California. Nuevo Sur, Monterrey, Nuevo León.
  • Neuchâtel Cuadrante Polanco, Nuevo Polanco, Ciudad de México.
  • Centro Sur, Querétaro.
  • Masaryk, Polanco, Ciudad de México.

 

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EL PARTEAGUAS

Javier Barrios recuerda que en uno de los eventos anuales de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliario (ADI), pre- sentó la maqueta de madera de Parques Polanco con sus múltiples torres, varios de los socios le dijeron que ‘se le había botado la canica’.

Sin embargo, el éxito fue rotundo, tanto por el proyecto mismo como para la zona. “Nos dimos cuenta de que eso podía ser una iniciativa y una empresa dedicada a ello. De hecho, esa ha sido nuestra política siempre”.

Agregó que, en aquellos momentos, se dieron cuenta de que dicho formato hacía sentido y tenían que ser congruentes con las fuentes de capital.

Entonces salieron a levantar un primer fondo de capital global, para desarrollar comunidades urbanas de usos mixtos.

Este sigue siendo el mandato de MIRA, el desarrollo de este tipo de comunidades, pero evidentemente tiene que evolucionar, lo que hemos vivido en el mundo los últimos dos años ha cambiado las preferencias y las costumbres de la población, y creo que va a ser por muy largo plazo”, afirmó Barrios.

Javier Barrios confía en que la transición operativa ejecutada en la empresa por Roberto Pulido, como CEO de MIRA, permitirá crear productos reposiciona- dos para atender la demanda y el crecimiento que pueda tener en México en los siguientes años.

 

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NEUCHÂTEL CUADRANTE POLANCO

Ese es el camino que ha seguido MIRA ahora con Neuchâtel Cuadrante Polanco, un proyecto en Nuevo Polanco, también en la Ciudad de México, con mil 300 departamentos y más de 100 mil metros cuadrados de oficinas y comercio.

En mayo se inauguró la primera Fase del proyecto, la cual está con-formada por 2 edificios de departamentos, un edificio de oficinas Clase AAA, locales comerciales a pie de calle y la plaza pública en donde vivirá “The Eye of Mexico”, la primera escultura de inteligencia artificial en América Latina la cual transmite datos demográficos, medioambientales y urbanos a través de alucinantes audiovisuales.

Cuando llegamos a Neuchâtel, en Nuevo Polanco, nos dimos cuenta que nadie había hecho ciudad en una zona con un crecimiento extraordinario. Cuando se hizo la transformación de industria a vivienda, cuya zona está a 10 minutos caminan- do del corazón de Polanco, los proyectos se usaron como frontera de las banque- tas, lo que no fomenta los espacios abiertos y tampoco la peatonalidad.

El proyecto contribuirá mucho con la zona, donde su característica principal es el aporte de espacios abiertos al público y una mejora importante en la conectividad de la zona de Nuevo Polanco a través de calles peatonales.

Cuadrante nace de la res- puesta a la nueva realidad urbana de la Ciudad de México donde, a través de un urbanismo integrado, conectado y peatonal, se busca devolver a los habitantes del complejo y de la zona un sentido de pertenencia entre ellos y su entorno.

 

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A diferencia de Parques Po- lanco, que fueron los primeros en modificar la zona, en Neuchâtel han sido de los últimos en incorporarse a esa zona de re- generación urbana, por lo que su enfoque fue: ¿Qué hace falta traer para contribuir y transformar lo que ya hay?

La plaza pública del Cuadran-te ofrece a las personas disfrutar de locales comerciales con acceso directo a espacios ver- des creando una experiencia especial para sus visitantes, buscando transmitir al espectador la relación que existe entre el arte, la ciencia y tecnología con el urbanismo y la movilidad.

Actualmente se está iniciando la construcción del cuarto edificio, que será de 330 unida-des de vivienda en renta el cual está desarrollando Gran Ciudad, otra empresa del grupo.

La intención de MIRA es encontrar cuál es la fórmula, cómo va a vivir la gente hacia adelante en las ciudades y tratar de traer productos que sean congruentes con esa nueva forma de vida.

 

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En Neuchâtel, las dos torres de departamentos y el edificio de oficinas fueron construidos con alta densidad de movilidad y consumo energético.

En suma, el desarrollo de vivienda fue pensado en las nuevas tendencias y tecnologías, con ajustes generados antes del lockdown por el Covid -19.

En esa fase nos dio tiempo de reaccionar con algunas de las unidades, con tener espacios para que los niños puedan hacer la tarea y los padres para trabajar.

Esos temas en el diseño de unidades prevalecen y las siguientes torres serán aún más innovadoras en ese sentido.

 

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PUERTO CANCÚN

Puerto Cancún era un proyecto fracasado, abandonado y parcialmente ocupado, pero a través de una investigación a detalle de cuál era la necesidad de la comunidad, qué le faltaba al mercado y con una buena ejecución, le dimos la vuelta y hoy por hoy es el mejor plan maestro y la mejor comunidad de México.

Hoy conecta la ciudad de Cancún con la belleza del mar, gracias a que se privilegió la movilidad en tierra y mar, al ofrecer una marina con 700 posiciones, 10 km de vías re- creativas para caminar y extensas rutas que entrelazan la playa, la marina, los parques y clubes deportivos. Resuelve en forma eficiente todas las necesidades de sus habitantes a través de distintos formatos residenciales, 2 hoteles, campo de golf, club de playa y deportivo, y 45,000 m² de área comercial.

 

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NUEVO SUR

Nuevo Sur, en Monterrey, Nuevo León, es un desarrollo que se realizó en lo que fue la Ladrillera de Monterrey, una empresa de más de 100 años, en su planta original.

Recuperamos una zona que estaba siendo muy atacada por la inseguridad, a través de espacios abiertos y esfuerzos comunitarios, hoy es una zona con mayor percepción de seguridad y una apreciación en el valor de las propiedades, por lo que les hemos dado beneficios directos e indirectos a la gente que ya vivía ahí y a los que nos siguieron.

Nuevo Sur es actualmente una comunidad urbana que se ha vuelto un referente en la ciudad de Monterrey, porque generó un centro urbano a la zona sur de la ciudad, al lado del TEC. Su configuración de espacios abiertos y áreas verdes que permiten la interacción entre los residentes y sus visitantes. Es un uso mixto que integra área residencial, comercial, oficinas, hotel y amplias áreas ver- des, donde se logró una movilidad peatonal.

 

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CENTRO SUR

El más reciente lanzamiento de MIRA fue Cuadrante Centro Sur, una comunidad planeada en Querétaro de 17 hectáreas la cual proveerá a Querétaro de un verdadero centro de ciudad con accesos vehiculares organizado, zonas peatonales y un parque público.

Reconvertiremos un espacio urbano donde la Fase I del proyecto consiste en la venta de macro lotes y el desarrollo un lifestyle center llamado “The HUB@Cuadrante”, un nuevo y vibrante destino dentro de la ciudad el cual contara con un fitness hub, gastronomía, coworking, arte inmersivo y más.

 

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MASARYK

MIRA creará una comunidad de uso mixto high-end en la zona de Polanco, bus- cando fomentar la peatonalidad en un barrio icónico con edificios de primera calidad y de clase mundial.

El diseño de esta comunidad está compuesto por vivienda y comercio, y por su- puesto será consistente con la planificación original de Polanco y otras áreas peatonales urbanas que existen en la Ciudad de México.

Sin duda este proyecto posicionará a MIRA a nivel nacional e internacional don- de continuará dando prioridad al desarrollo de espacios urbanos y buscando facilitar la vida diaria de sus habitantes.

 

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VISIÓN A FUTURO

La planeación de todos los proyectos de MIRA son resultado de una fórmula de negocios basada en un equipo de analistas y un modelo antropológico de la realidad, donde se analizan esos elementos y todos los mercados: oficinas, hoteles, comercio y vivienda.

Esta lógica empresarial se ha aplicado a los desarrollos Puerto Cancún y Nuevo Sur, en Monterrey y Neuchâtel, en la Ciudad de México y hoy más que nunca es indispensable continuar monitoreando el mercado, las tendencias y el comportamiento del consumidor para las comunidades de MIRA que vienen en camino.

En el camino por venir, Javier Barrios confía en que el liderazgo de la empresa en manos de Roberto Pulido como CEO y de Carlos Asali como CDO, será clave para innovar y seguir creando desarrollos que tengan un impacto real en las ciudades y en los habitantes.

 

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Por el lado de los activos, siguen viendo el crecimiento en México, pero para los manejadores de capital siempre hay ciclos y hoy se están preparando para lo que ya se em- pieza a percibir de cómo se va a recuperar el mercado.

Para cada uno de los componentes de los proyectos de Bienes Raíces, la parte de ciudades sigue siendo su DNA, pero también ese modelo de negocio cambió y se están ajustando a ello.

MIRA ya se forjó un lugar en el mercado por sus exitosos proyectos, al igual que por la administración del capital institucional, pero creo que debemos abrir nuestras fuentes de fondeo hacia otros capitales, que hoy están buscando los retornos que tiene el capital institucional, o la seguridad de operación de éstos. Afirma Javier Barrios.

 

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"Creando Ciudad"

 

Contacto

 

mira.mx/

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Info.hub@cuadrantecs.mx

442 402 11 00

 


Texto Real Estate Market & Lifestyle

Foto: MIRA