La industria de la vivienda en México juega un rol fundamental dentro de la economía del país por su aportación al Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción; y ser intensiva en mano de obra, por impactar a un gran número de sectores productivos y porque el Programa Nacional de Vivienda (PNV) estimulará a todos los participantes del sector.

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La vivienda en México es un asunto de alta importancia. Por un lado, representa uno de los principales problemas económicos y sociales del país; a la fecha, un inmueble es el mayor o único patrimonio de la mayoría de las familias. Por otro, es un impulsor de la industria de la construcción y tiene importantes efectos en la economía nacional.

Con base en una investigación del Centro de Estudios de Desarrollo Regional y Urbano Sustentable (CEDRUS), de la Facultad de Economía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), desde el punto de vista de la urbanidad, a lo largo del país el 75% del uso del suelo corresponde a vivienda.

“Desgraciadamente, la mayor parte de la población no tiene acceso a financiamientos que le permita adquirir una vivienda, lo que propicia que solo un sector minoritario de la población participe en ese mercado. La política del gobierno trata de apoyar con subsidios y transferencias la asequibilidad a la vivienda, sin embargo, gran parte de la población mexicana no tiene satisfecha esa necesidad”.

 

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A esta cuestión, se añade que la economía real compete a la economía urbana: “Considerar el capital fijo aglomerado de las propiedades, otorga una idea del valor invertido en las ciudades, además de la importancia que tiene el mercado del suelo, la vivienda y el transporte, así como la política gubernamental para su atención”, indica el organismo.

 

El PNV tendrá como meta disminuir en 2.2 millones el rezago habitacional y crecer 11% el sector rumbo al 2024.

 

De ahí que se considere pertinente, incluso forzosa, la creación de políticas públicas para atender esta situación; aunque no todas logren su objetivo, pues según Román Guillermo Meyer Falcón, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu), las políticas en este aspecto se han deformado.

Ante tal panorama, la administración federal del presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, exhibió el Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2019-2024, el 27 de noviembre de 2019 en el Palacio de Minería de la Ciudad de México.

De acuerdo con la Sedatu, en la legislación nacional, el referente normativo en materia de vivienda se desprende de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM).

En la que el artículo cuarto establece que “toda familia tiene el derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”.

Así, el PNV tendrá la meta de disminuir en 2.2 millones el rezago habitacional, crecer 11% el sector vivienda rumbo al 2024 y recortar en 25% el costo de los trámites. En este universo, el mejoramiento y la ampliación de vivienda son los puntos de atención; sobre todo, de la población más vulnerable del país.

Es ahí donde el Estado mexicano debe generar las políticas públicas y los instrumentos para poder atender a esa población, según palabras de Meyer Falcón durante la presentación de la política pública.

Para cumplir estos objetivos, la Sedatu dispondrá de 2.3 billones de pesos en beneficio de 20 millones de personas durante los siguientes cinco años para reducir el déficit habitacional. De un total de 5.4 millones de financiamientos y apoyos, 50.2% serán trabajos de mejoramiento, 22.3% de vivienda nueva, 9.1% de ampliación y mejoramiento, y 8.5% solo de ampliación.

Toda vez que en México, de los 34 millones de viviendas existentes, cerca de 7.5 están construidas con materiales precarios; casi 6.4 requieren mejoras o una ampliación. En total, 9.4 millones están en calidad de rezago habitacional; es decir, carecen de drenaje, tienen materiales precarios o presentan hacinamiento.

Aunado a esto, 6.8 millones de personas no tienen mecanismos para acceder a un financiamiento adecuado para adquirir una casa, indicó el funcionario.

Agregó que para la realización del programa se coordinaron la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit), Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

 

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Programa pionero y con enfoque universal

El PNV, es el primer proyecto a escala internacional que incorpora los siente elementos para una vivienda adecuada establecidos por el Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-HABITAT).

Al respecto, en el documento de la Sedatu se detalla que estos elementos son: La seguridad de la tenencia, disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura; asequibilidad, habitabilidad, accesibilidad, ubicación y adecuación cultural.

En conjunto, “conducen a una reflexión sobre el camino a recorrer para asegurar que la vivienda en México deje de entenderse como un producto de cuatro paredes y un techo, para en cambio reconocer su función social: La vivienda adecuada y su hábitat, elementos capaces de mejorar el bienestar de las personas y de las familias mexicanas”.

Respecto a la tenencia, se indica que, actualmente en México, 16.3% de las viviendas propias habitadas carecen de este tema por falta de escrituras, lo que repercute a grupos en condición de vulnerabilidad, como a la población indígena y los hogares rurales, cuyas viviendas carecen de éstas en una proporción mucho más elevada (23.6% y 25.3%, respectivamente).

Cabe precisar que en ciertos casos, éstos sí cuentan con el reconocimiento de las autoridades de sus comunidades.

Si se toma en cuenta la ubicación, se menciona que una vivienda adecuada es aquella que ofrece acceso a oportunidades de empleo, salud y educación, así como a otros servicios, equipamientos e instalaciones sociales. Y un inmueble debe situarse en zonas libres de contaminación o riesgos. “Es decir, la vivienda adecuada debe ubicarse en zonas conectadas y seguras”.

Al tomar en cuenta estos dos puntos, la premisa del PNV es poner a los mexicanos en el centro entre la iniciativa pública y privada para que las familias adquieran o mejoren su vivienda según el Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024 del gobierno.

 

Objetivos prioritarios del PNV 2019–2024

La Sedatu detalla cinco objetivos, con 21 estrategias y 145 acciones puntuales para el Programa Nacional de Vivienda; mientras que el objetivo general es garantizar el ejercicio del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada, con la participación de los diferentes actores públicos, privados y sociales.

Ello, a través del rediseño del marco institucional y el desarrollo de esquemas financieros, cuyo enfoque planeado e integrado al territorio, prioriza la atención al rezago habitacional y a la población históricamente discriminada.

El material consultado menciona que los objetivos prioritarios son:

  1. Garantizar el ejercicio del derecho a la vivienda adecuada a todas las personas, especialmente a los grupos en mayor condición de discriminación y vulnerabilidad, a través de soluciones financieras, técnicas y sociales, de acuerdo con las necesidades específicas de cada grupo poblacional.

Para lograrlo, algunas de las estrategias son promover el acceso a la vivienda adecuada, la seguridad en la tenencia, adecuación cultural e igualdad de género.

Desarrollar programas para fomentar la habitabilidad de las viviendas por medio del mejoramiento, ampliación y sustitución. O bien, potenciar la producción social de vivienda con enfoque en zonas que presenten rezago urbano.

  1. Garantizar la coordinación entre los organismos nacionales de vivienda y los distintos órdenes de gobierno para el uso eficiente de los recursos públicos.

Una de las estrategias es incrementar la eficiencia y productividad de los organismos nacionales de vivienda para mejorar la asequibilidad de la misma y aumentar el acceso de las personas a una solución adecuada.

Así como fomentar la coordinación interinstitucional entre los distintos organismos nacionales de vivienda y las dependencias de la administración pública federal, para una alineación continua de estrategias y programas que atiendan las necesidades de vivienda adecuada.

  1. Fomentar conjuntamente con el sector social y privado, condiciones que propicien el ejercicio del derecho a la vivienda.

Para alcanzarlo, algunas de las estrategias son incentivar la participación del sector privado y social para mejorar el desarrollo de vivienda adecuada en sus diferentes modalidades. Además, coordinar con el sector privado y social la instrumentación de criterios técnicos para asegurar el acceso a un hogar de manera sostenible.

  1. Asegurar el derecho a la información y la rendición de cuentas de todos los actores del sistema de vivienda adecuada.

Las estrategias incluyen incentivar procesos que además de eficientes, maximicen la transparencia para con ello reducir los riesgos y costos de la corrupción. Impulsar mecanismos de denuncia ciudadana con el propósito de identificar y prevenir actos de corrupción. Y fortalecer el marco normativo y garantizar su aplicación para fomentar la transparencia y rendición de cuentas de los organismos involucrados.

  1. Establecer un modelo de ordenamiento territorial y gestión del suelo que considere la vivienda adecuada como elemento central de planeación de territorio.

La intención es fortalecer las capacidades técnicas y profesionales del Estado para la gestión adecuada del suelo y territorio en los procesos de desarrollo de soluciones de vivienda. Priorizar la ubicación como criterio para el desarrollo de vivienda para fomentar la consolidación de ciudades compactas, conectadas, integradas e incluyentes que prevengan la fragmentación socioespacial.

Además, aplicar los mecanismos de gestión del suelo establecidos por la secretaría en el desarrollo de vivienda, para con ello garantizar un desarrollo sustentable del suelo habitacional. Y gestionar integralmente el riesgo en asentamientos humanos ante eventos perturbadores en el desarrollo de soluciones de vivienda para reducir su vulnerabilidad.

 

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El objetivo general de la Sedatu es garantizar el ejercicio del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada, con la participación de actores públicos, privados y sociales.

 

Y sin embargo…

Dado que la premisa del Programa Nacional de Vivienda se centra en la población ‘históricamente’ vulnerable de México −más del 67% de las acciones serán de mejoramiento y ampliación−, el desarrollo de inmuebles nuevos quedará muy limitado, con apenas un 22 por ciento.

Contrario a lo que se hizo durante el sexenio pasado (2012-2018), cuando se realizaron apenas 975 mil acciones de vivienda bajo el esquema de subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), donde un 66% fue para la adquisición de nuevas unidades y un 15% para mejoramiento.

A esto se añade la crisis de la industria de la construcción en el país. Cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) indican que el Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción mostró retrocesos significativos a partir del cuarto trimestre de 2018 (4T18). Es decir, que oscilaron entre el -2.7% hasta el -6-6% registrado en el 3T19.

Con el análisis de estos datos, expertos de Intercam Casa de Bolsa esperan que el PNV ayude a mejorar el desempeño del sector, a pesar de que las metas del gobierno federal apuntan a un crecimiento bajo en el futuro y a un ritmo menor respecto de lo observado entre 2014 y 2017.

La construcción “pesa aproximadamente el 6.5% del PIB total y ha ido perdiendo relevancia de manera muy clara desde 2009, cuando su peso era mayor al 8% del PIB de México”.

Añaden que, del PIB de vivienda, el rubro más importante es autoconstrucción –que entre el 2010 y 2017 representó el 40.6% del total en vivienda–, seguido por edificación por parte de constructores (23.7%), adquisición (6.9%), y regulación y fomento (0.6%).

El PNV tendrá un efecto en todos los participantes que conforman el sistema de vivienda en el país, desde las constructoras, desarrolladoras, inmobiliarias, empresas de materiales, instituciones financieras, cámaras de la industria, centros de educación y organismos no gubernamentales, entre otros.   

Los expertos de Intercam advierten que esta política ‘social’ apunta hacia un crecimiento modesto, de 1.5% en la industria, pero que propiciaría un “fin a las caídas de medio digito que hemos observado desde la entrada del nuevo gobierno”. 

Cabe recordar, advierten, que es un sector que depende del 40% de la autoconstrucción, por lo que el desempeño no recae únicamente en el estímulo a través de financiamientos del sector público, sino en la capacidad económica de la población; que se ha visto perjudicada por la fuerte desaceleración en el ritmo de creación de empleo formal de apenas 1.8 por ciento. 

 

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Texto:Rocío Alavez

Foto: ALORA / TACHER ARQUITECTOS / TORRE SHIRO / TORRE SHIRO / saag architecture