7 Años Más de 8.4 millones de m2 de Área Bruta Rentable
Transforma y potencializa el Real Estate EN MÉXICO
El pasado 18 de marzo, Fibra Uno (FUNO) cumplió siete años de haber iniciado una nueva etapa en la historia moderna del mercado inmobiliario mexicano.
Considerado como el pionero de la industria de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), creó una nueva clase de activo en México y marcó el inicio de una importante etapa del segmento Real Estate en el país.
Su crecimiento ha sido vertiginoso. De un portafolio inicial de 13 inmuebles, hoy en día cuenta con 552 propiedades que acumulan un Área Bruta Rentable (ABR) que supera los 8.44 millones de m2 de espacios comerciales, industriales y de oficinas.
Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO, destacó el desempeño de la Fibra: “Si hace siete años —cuando arrancamos la operación de este proyecto—, le hubiéramos preguntado a cualquiera de los participantes del grupo fundador qué tamaño tendríamos en determinado tiempo, nadie habría visualizado la magnitud que ha alcanzado”.
Asimismo, enfatizó que están comprometidos con la inversión en México, porque el país les ha dado mucho y están con él en todo momento.
“Creemos en nuestra nación. Como empresarios tenemos la convicción de continuar invirtiendo en el país y estamos comprometidos con su gente; nuestras inversiones nunca tienen objetivos de corto plazo, siempre tienen un horizonte de 30, 40 años, incluso a más largo plazo.
“Veo un México fuerte, con variables macro económicas y financieras más sólidas que nunca, muy alejadas de los riesgos de crisis como en 1994”, apuntó.
Gonzalo Robina, Director General Adjunto de FUNO.
2011 Nace FUNO, el primer y más importante Fideicomiso Inmobiliario de Bienes Raíces en México. Con un portafolio inicial de 13 inmuebles, lleva a cabo la primera oferta pública por 3,615 millones de pesos (mdp).
FUNO se convierte en una nueva clase de activo para inversionistas institucionales y patrimoniales, además de abrir nuevas ventanas de financiamiento para el sector.
1° 2012 Se lleva cabo el primer Follow On por 8,876 mdp e inicia la adquisición de portafolios estratégicos, destacando el portafolio Morado que incluye inmuebles como La Isla, Forum by the Sea, Punta Langosta, Corporativo Santa Fe y Galerías Guadalajara, entre otros.
2° 2013 Segundo Follow On por 22,050 mdp y la adquisición de diversos portafolios, destacando el Apolo, que representa la transacción inmobiliaria más importante de México y la segunda transacción más grande en la historia de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Otra transacción importante fue la adquisición de la Torre Mayor.
Hilton, CDMX
Torre Mayor, CDMX
3° 2014 Tercer Follow On por 32,816 mdp e incursión en los mercados de deuda internacionales; primera Fibra en el mundo en emitir un bono a 30 años en su debut. Esto último es muy relevante porque ningún REIT americano en su historia, en su debut logró colocar un bono a 30 años.
- Adquisición de inmuebles emblemáticos como Samara, Hilton Centro Histórico, La Viga y portafolio California.
4° 2015 Creación de Helios, el primer vehículo en su tipo para desarrollo inmobiliario en México, diseñado para ejecutar proyectos de gran escala que implican largos periodos de gestación: Mítikah.
- Continúa la adquisición de portafolios: Kansas (Patio Valle de Chalco / Patio Saltillo / Galerías Valle Oriente), Indiana (Vallarta / Tlalpan / Cuernavaca), Florida, etc.
- Se convierte en la primera fibra en obtener una línea de crédito revolvente y sin garantías comprometida en dos monedas, por un monto total de 360 millones de dólares (mdd) más 7,000 mdp.
5° 2016 Emisión de bonos en Estados Unidos y México; se llevó a cabo una reapertura de dos de sus bonos en dólares por un total de 500 mdd. La primera es la reapertura para el bono 200 mdd; el segundo es la reapertura del bono por 300 mdd.
- Adquisiciones clave como Torre Cuarzo (localizado en el Corredor Reforma, con 72,000 m2) y Midtown Jalisco (superficie de 43,607 m2 en la zona conurbada de la Ciudad de Guadalajara, por la cantidad de 440 mdp).
- Inauguración de Torre Diana.
- Firma acuerdo para adquisiciones estratégicas como Turbo, Frimax y Apolo II.
- Se formaliza la coinversión con Helios para el desarrollo de Mítikah.
6° 2017 Arranca la construcción formal de Mítikah, uno de los desarrollos de usos mixtos más ambicioso de América Latina con 421,114 m2. (207,400 m2 de oficinas, 129,900 m2 de comercial y 83,700 m2 de área residencial).
Mítikah, CDMX.
7° 2018 Cuenta con un Portafolio con más de 552 inmuebles en los segmentos comercial, industrial y de oficinas, equivalente a más de 8.4 millones de m2 de piso rentable.
Patio Revolución, CDMX
Plaza Cumbres, Monterrey, Nuevo León
Torre Diana, CDMX
Visión y valor de ser los precursores
Los fundadores de FUNO tuvieron la tenacidad, la visión y el valor de pasar todos los escollos que se presentaron para el nacimiento del mercado de las Fibras. Fueron persistentes en el tema hasta que lo lograron.
“Contamos con el mejor grupo promotor que impulsó la colocación en el mercado, que le abrió el camino al resto de las Fibras que hoy ya conocemos”, afirmó el director general adjunto de la Fibra.
Agregó que por eso fueron los precursores en todos los temas relacionados: la Fibra pionera en el mercado, la primera en hacer un Follow On, en colocar deuda, en emitir deuda en Estados Unidos, en tener un crédito revolvente. En resumen, “fuimos tomando las oportunidades que el mercado financiero nos estaba presentando en cada momento, ligado a las oportunidades que a su vez la industria del Real Estate ofrecía”.
Desde otro punto de vista, “fuimos capaces de ir conjugando nuestro conocimiento en el mercado inmobiliario, con las medidas necesarias, para acceder al mercado de valores en los momentos oportunos y crear un binomio que hoy es el principal motor del crecimiento del Real Estate en el país”.
Midtown, Guadalajara
Superando obstáculos
El mercado de Fibras, principalmente FUNO, ha crecido aceleradamente tomando las oportunidades y ventajas del mercado financiero. Sin embargo, no han estado exentos de superar diversos inconvenientes, en particular, el de venir arrastrando durante el último año y medio una serie de turbulencias generadas desde el gobierno de Estados Unidos.
No han sido solamente las declaraciones en relación al TLCAN que generaron incertidumbre, sino el impacto directo en los mercados financieros, como la volatilidad en el tipo de cambio y en particular las tasas de interés que se han visto presionadas al alza; derivado de esto último, en forma equivocada algunos inversionistas comienzan a comparar a las Fibras con un bono, sin considerar que en los fideicomisos inmobiliarios hay apreciación en el valor de las propiedades y por lo tanto plusvalía.
Más allá de la incertidumbre financiera que está generando constantemente el factor Estados Unidos, también propició que los fondos dedicados a mercados emergentes, que son inversionistas en muchas Fibras, tomaran la decisión de salirse de éstos a través del denominado fly to quality.
Adicionalmente a las variables financieras, localmente también el repunte de la inflación significó un escollo para el mercado de Fibras.
Contrario a lo que se podría pensar, el sismo de septiembre del año pasado no representó un evento adverso en términos de demanda de espacios, por el contario, tuvo un efecto positivo. Hubo un incremento en la demanda de oficinas que repuntó a raíz del temblor.
En general, FUNO superó todo estos elementos de incertidumbre y riesgo de la mejor manera, sin interrumpir su plan de inversiones ni alterar su situación financiera.
Reforma 99, CDMX.
Portafolio diversificado
Los objetivos de crecimiento que se fueron planteando —desde los originales hasta los que año con año se establecieron—, los han alcanzado y sobrepasado. “La guía de crecimiento, año con año, ha sido una misión cumplida”.
Robina indicó que muchos de los alcances que lograron a lo largo de estos siete años no los imaginaron nunca. Sin embargo, también reconoce que hay muchos retos por delante y oportunidades que irán evaluando y seleccionando.
Desde su origen, más que un objetivo, siempre consideraron tener un portafolio con una participación de 40% en el mercado comercial, otro 40% en el mercado industrial y el 20% restante en espacios de oficinas. Sin embargo, las oportunidades de mercado que se han presentado en estos años determinaron que hoy los ingresos de la Fibra se determinen por un 55% de participación comercial, 25% industrial y 20% de oficinas.
Gonzalo Robina afirmó que le gustaría crecer o desarrollar más la parte industrial, principalmente en el nicho de almacenamiento y logística. Sin embargo, lo más relevante es que el nivel de ocupación de cada segmento de su portafolio se ubica por encima del promedio de mercado, por lo que afirmó: “Es un portafolio muy sano”.
Hasta diciembre de 2017 el Área Bruta Rentable de la Fibra sumó 8.44 millones de m2, compuesta por 3.3 millones de m2 del segmento comercial, el industrial aportó 4.0 millones de m2 y el de oficinas 1.1 millones de m2. Al cierre del año pasado presentó una ocupación de 94.3% de todo su portafolio.
En cuanto a las propiedades en desarrollo, destaca el caso de Mítikah, que se convertirá en un nuevo ícono de la ciudad y que representa una inversión de 20,000 mdp. Además, se vislumbran nuevos desarrollos, uno muy importante sobre la avenida Insurgentes Sur y otro más en la zona de Santa Fe.
Parque Industrial San Martín Obispo, Estado de México
Finanzas sólidas
Quizá el punto más relevante respecto a las finanzas de FUNO es que son una Fibra con grado de inversión. En sus emisiones internacionales Moody´s le asignó una calificación de BAA2, mientras que Fitch Ratings la ubica en BBB; a nivel local las calificaciones son de AAAMx, tanto en el caso de Fitch Ratings como en el de HR Ratings.
Al cierre de diciembre pasado, FUNO reportó una razón de apalancamiento de 31.3%, un nivel muy sano por sí solo, el cual cobra relevancia cuando observamos que, por ejemplo, en Estados Unidos la industria de los REITs promedia niveles de apalancamiento del orden del 60%, apuntó Robina.
Un ejemplo más de la fortaleza de sus finanzas es la cobertura natural con la que cuentan. Por ejemplo, por cada dólar que tienen que pagar de servicio de deuda, cobran dos.
Otro indicador relevante es que la tasa promedio de la deuda de FUNO debe estar ligeramente por abajo del 6% —en su mayoría a tasa fija—, nivel en el que difícilmente hoy se puede conseguir financiamiento.
Evolución
Los primeros años de vida de FUNO se caracterizaron principalmente por la adquisición de portafolios, pero debido a que los inmuebles se fueron encareciendo paulatinamente y había mucha competencia entre las Fibras y los Fondos de Inversión Inmobiliaria por comprar el mismo tipo de propiedades, tuvieron la visión de participar en el desarrollo de nuevos activos.
Gonzalo Robina describió que cuando dejó de observarse tasas de retorno atractivas para sus inversionistas en las adquisiciones, decidieron destinar recursos para el desarrollo en busca de mejores retornos.
En el pasado Investors Day de FUNO reportaron 18,000 mdp invertidos en la construcción de nuevos inmuebles, por lo que solamente les faltaba una inversión de 4,000 mdp para terminarlos; en 2018 empezarán a ver flujos de los proyectos desarrollados que iniciarán operación, con el consiguiente beneficio en el crecimiento de la distribución (rentas) que entregan a los inversionistas.
Al respecto, Gonzalo Robina indicó que no es un cambio de estrategia, sino una oportunidad de mercado que se identificó adecuadamente y que se está llevando a la práctica.
Responsabilidad social
Como parte de la evolución de la empresa, los temas de sostenibilidad y responsabilidad social los han asumido con total seriedad. Al ser dueños y operadores de infraestructura, su relación con las comunidades aledañas a los inmuebles de su propiedad es una prioridad en la estrategia de sostenibilidad. El legado económico de la infraestructura y de los bienes raíces, tiene un impacto que se extiende durante años y generaciones y puede tener resultados significativos directos por el beneficio de las comunidades locales.
FUNO es la primera organización que adopta el modelo formativo de la Asociación Civil “Manos al Futuro”, que tiene como objetivo la capacitación y certificación de las habilidades y conocimientos de los trabajadores en prácticamente todos los oficios que estén vinculados con la construcción o con la operación de inmuebles.
Hoy aplican estos principios en uno de los proyectos más emblemáticos del grupo que es Mítikah, donde ya trabajan en favor de la comunidad que está alrededor del proyecto.
Gonzalo Robina señaló que son conscientes que debe haber un beneficio económico directo para la comunidad aledaña a un proyecto de esta magnitud e importancia. “Aquí es donde FUNO y Manos al Futuro tienen una alianza estratégica para involucrarnos en el ámbito comunitario; queremos establecer un canal de comunicación directo y permanente con la comunidad del pueblo de Xoco y de las inmediaciones al proyecto, para que los empleos directos, formales y permanentes que generará Mítikah como conjunto, se puedan reflejar en oportunidades para la gente que vive cerca del desarrollo”.
Más allá del aula de capacitación con los oficiales de la construcción, trabajan con otros grupos, por ejemplo con una cadena hotelera, para poder iniciar en breve una escenario de oferta de empleo en la comunidad. El programa no se detiene ahí, también lograron que una tienda departamental y una cadena de retailers, entre otros operadores, estén reclutando y capacitando en el futuro a personal dentro del centro comercial.
Aunado a ello, se emplea a población de la misma zona en la construcción del proyecto, luego de capacitarlos en diferentes oficios. A lo largo del desarrollo de la obra Mítikah, se generarán alrededor de 30,000 empleos entre directos y asociados; una vez en operación habrá entre 14,000 y 15,000 empleos directos fijos, además de 45,000 indirectos.
Históricamente el tema de capacitación ha sido abandonado, ya que no se invierte suficiente en capacitación, por ello, esta apuesta de FUNO con los contratistas y consultores en la capacitación tendrá un efecto positivo en la calidad y tiempo del desarrollo, pero también en la calidad misma en la vida de los trabajadores mexicanos.
El objetivo de FUNO en el mediano y largo plazo es desarrollar este esfuerzo en todos los complejos donde tiene presencia. Por lo pronto, no hay una labor idéntica en ningún otro desarrollo en el país.
Adicionalmente, se requieren medidas de mitigación en proyectos de tal magnitud. Por ejemplo, están invirtiendo 47 mdp para la zona en obras de infraestructura hidráulica; de manera similar, la infraestructura eléctrica instalada será suficiente para el proyecto Mítikah y para la comunidad adyacente a la zona.
Finalmente, otro tema importante, es que a raíz del temblor del 19S, FUNO ha participado en la construcción total de al menos 200 casas en Iztapalapa y está participando en Cuajimalpa en el mismo sentido. Asimismo, de la mano con la Fundación BBVA Bancomer, trabajan para arreglar miles de escuelas que tuvieron daños con los sismos.
- 8,447,785 m2. Área Bruta Rentable
- 222,850.4 millones de pesos Activos totales: Para todo inversionista
Desde su nacimiento, logró grandes aportaciones al mercado inmobiliario. Entre otras, permitió que millones de mexicanos —al menos cerca del 50% de su población— la posibilidad de invertir en bienes raíces.
A través del sistema de las Afores, más de 60 millones de mexicanos han invertido en el Fideicomiso, toda vez que el 100% de éstos han participado en diferentes momentos en la primera y más grande Fibra del país.
Visto de otra manera, FUNO facilitó que cualquier ahorrador sea su socio y tome los beneficios que ésta proporciona.
Históricamente se consideró que participar en el mercado de bienes raíces, como inversionista, está reservado únicamente para las personas de mayor poder adquisitivo; sin embargo, con la primera Fibra en México se abrió esa posibilidad para toda la población.
Asimismo, permitió que todo tipo de inversionista pueda gozar de las mejores bondades de invertir en Bolsa, por los atributos de invertir como si fuera una acción con gran liquidez (entrar y salir en cualquier momento) y gozar de las ganancias de capital; pero también aprovechar, a la vez, las bondades de un bien raíz, como gozar de las rentas que generan mes a mes y aprovechar la generación de valor a través de la plusvalía que obtienen los inmuebles del portafolio que la integran.
Si al principio de la historia del mercado de Fibras hubo dudas sobre el instrumento y una especie de velo oscuro por el desconocimiento del producto y sus bondades, el tiempo ha comprobado sus atributos, seguridad y atractivo que es el instrumento para todo inversionista.
- Es la octava emisora más operada en la Bolsa Mexicana de Valores.
Influencia en el mercado de valores
La participación de FUNO en el mercado de valores ha sido más que sobresaliente.
En opinión de José-Oriol Bosch, director general del Grupo BMV, “FUNO tiene mucho mérito porque fue la primera Fibra y aunque a ésta le toca trabajar más que a las siguientes, aprovecharon muy bien su oportunidad y apuntalaron su liderazgo”.
Consideró que ha sido muy exitosa. “De los 1,500 inmuebles que concentran los 12 fideicomisos inmobiliarios que hay en el mercado, FUNO tiene 552 y es una de las empresas o de los valores listados en Bolsa más importantes que tenemos”.
Destacó algunas cifras que reflejan la importancia de la emisora en el mercado. Por ejemplo, de los 153,442 mdp que las 12 Fibras colocaron en bolsa hasta la fecha, FUNO levantó el 43.9% del total. Asimismo, de los 244,412 mdp que suma el valor de capitalización (market cap) de las Fibras en su conjunto, 107,743 mdp, el 44% está concentrado en FUNO.
Operativamente, las cifras de FUNO son igual de sobresalientes:
- En 2017 el importe operado por este Fideicomisodentro del segmento de Fibras representó el 59.1% del total.
- Porcentaje de participación sobre el importe operado en todo el mercado doméstico: 2.7%.
- Importe promedio diario operado: 245.6 mdp.
- Número promedio diario de operaciones: 7,947 operaciones diarias.
- Lugar por importe en el año: octavo valor más operado por importe en mercado doméstico; noveno en todo el mercado consolidado.
- Lugar por número de operaciones en el año: octavo valor con más operaciones en mercado doméstico y mercado consolidado.
José-Oriol Bosch comentó que en FUNO han sido muy visionarios, no solo por ser la pionera, también porque han sido la primera Fibra en hacer una colocación de un CKD. “Creo que habla muy bien de ellos, del poder aprovechar los diferentes productos que ofrece el mercado de valores”.
Insistió en que las empresas más exitosas que tenemos en Bolsa, son las que saben aprovechar todos los diferentes instrumentos que existen en el mercado.
Transparencia y certeza al inversionista
Por otra parte, Miguel Ángel del Barrio, Socio de la Práctica de Auditoría de Deloitte México, destacó que es importante que el inversionista conozca que detrás de una Fibra hay un gobierno corporativo, y sobre todo, comités de auditorías y supervisión, todo ello en beneficio de los inversionistas.
Resaltó que es muy importante que antes de que un fideicomiso inmobiliario se coloque en bolsa, se requiere incluir información financiera auditada que muestre o garantice la capacidad de generación de flujos de efectivo del fideicomiso. “Este es un componente que por sí mismo es un primer elemento de confianza hacia el inversionista”.
Adicionalmente, se les pide estados financieros auditados de los resultados operativos, que se complementen con un estado financiero proforma; ambos elementos son condiciones fundamentales para que una Fibra que pretenda salir al mercado reciba la autorización por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
Señaló el especialista de Deloitte que una vez cotizando en Bolsa, como cualquier otra emisora del mercado, todas están sujetas a realizar reportes trimestrales. Hoy en día, ya existe un catálogo unificado para el reporte de las Fibras, lo que facilita a los analistas e inversionistas a entenderlas, porque hay una consistencia en las cuentas utilizadas y en la forma del reporte.
Anualmente se cuenta con otro nivel de supervisión, porque es obligación de las Fibras someterse a una auditoría externa de estados financieros que se basa en normas internacionales de contabilidad, que además de transparentar la situación financiera y operativa de un fideicomiso, también facilita su comparación local e internacional.
Como parte del proceso de dicha auditoría, un componente relevante es revisar el cumplimiento de las disposiciones fiscales del propio fideicomiso.
Como se han logrado estándares de calidad mundial de transparencia, todo abona a la tranquilidad del inversionista. Todo ello garantiza que no exista en la Fibra una circunstancia que haga pensar que no se cumplan con los requisitos de ley; eso es un elemento que aporta certidumbre y seguridad a cualquier persona que incursione en esta novedosa inversión.
Miguel Ángel del Barrio indicó que todos estos elementos le ofrecen certidumbre al inversionista de las Fibras.
Recordó que la colocación de FUNO hace siete años implicó un gran trabajo en la cultura del inversionista por el poco conocimiento del instrumento. Y recordó que las circunstancias que rodearon la primera salida al mercado fueron muy distintas a las que ocurren hoy en día. “Los procesos se han acelerado muchísimo; el horizonte de tiempo que le tomó a la primera se ha venido acortando a raíz de las experiencias pasadas. Creo que a raíz de la salida de FUNO, todo empezó a darse con una evolución que ha tenido un ritmo vertiginoso”.
Torre Mayor, CDMX
Texto FUNO
Foto: FUNO
