Los grandes desarrollos inmobiliarios reciben los servicios de agua potable, alcantarillado, drenaje y saneamiento a través de una infraestructura hidráulica, que debe responder a la cantidad y calidad que exigen los usuarios, y a la oportunidad con que son requeridos.

1 No me gusta0

INFRAESTRUCTURA

 

Generalmente, la infraestructura ya está construida y el desarrollo inmobiliario puede afectar la operación normal del sistema, de ahí que se contemple la expresión de factibilidad de los servicios, o el reforzamiento necesario para prestar la asistencia de suministro de agua y desalojo de las aguas negras y pluviales que se generan.

La calidad de vida que se desprende de un conjunto inmobiliario depende sustancialmente de los servicios de agua y saneamiento a los que tenga acceso. En México, los prestadores de estos servicios son los municipios, en primera instancia; y en algunos casos, a través de organismos públicos descentralizados del gobierno municipal, intermunicipales o del gobierno estatal. Salvo algunos casos aislados, son prestados por empresas privadas. 

 

 

APOYO DE LA INICIATIVA PRIVADA

Existen ejemplos en los que los usuarios de un desarrollo inmobliario, ante la incapacidad de los organismos públicos de prestar los servicios de agua y saneamiento, poseen la concesión de una fuente de abastecimiento, pozo o toma de una corriente superficial, que se organizan y se encargan de suministrar todos los servicios; incluyendo la fijación de las tarifas, el cobro por el servicio, así como el mantenimiento, rehabilitación y reparación del sistema completo.

Para disponer de estos servicios, el prestador tiene que hacer esfuerzos sostenidos para:

  • Disponer de la cantidad de agua suficiente para satisfacer la demanda, creando los almacenamientos necesarios (cisternas) y los sistemas (rebombeos a tanques elevados o sistemas hidroneumáticos).
  • Recibirla en la calidad adecuada para su consumo, ya sea en satisfacción de necesidades básicas que la requieran potable, o bien, con la calidad adecuada para su uso; por ejemplo, en riego de áreas verdes,
  • Desalojar las aguas residuales así como las pluviales que se captan dentro del desarrollo inmobiliario, o construyendo una planta de tratamiento para restaurar la calidad original alterada, a la red de atarjeas que las conducirán a drenajes primarios. En el caso de grandes desarrollos, podrían ser necesarios tanques de almacenamiento para amortiguar o retardar el efecto de los escurrimientos generados por el desarrollo hacia la misma.

 

Todo ello requiere de la ejecución de obras de extracción del agua  de las fuentes de abasto, superficiales o subterráneas, y conducirlas mediante acueductos hacia plantas potabilizadoras para adecuar la calidad del agua para consumo humano; posteriormente, la conducirán a tanques de almacenamiento para distribuirlas a la población. Después, es necesario disponer de redes secundarias y primarias de drenaje para llevarlas a plantas de tratamiento de aguas residuales y descargarlas con la calidad necesaria para conservar a los cuerpos receptores. (Figura 1)

 

Real Estate,Real Estate Market &Lifestyle,Real Estate México,Infraestructura 2020,Infraestructura,Agua y saneamiento, retos y oportunidades, Panorámica Aérea Planta de Tratamiento Atotonilco 3 | ©ImaginantesMX Panorámica Aérea Planta de Tratamiento Atotonilco 3. Panorámica Aérea Planta de Tratamiento Atotonilco 3 | ©ImaginantesMX Panorámica Aérea Planta de Tratamiento Atotonilco 3.

 

La calidad de vida que se desprende de un conjunto inmobiliario depende de los servicios de agua y saneamiento a los que tenga acceso.

 

 

CONCEPTO

LOCALIDAD

   

MONTERREY

CDMX

TIJUANA

1

Abastecimiento

12.7

32.9

3.9

Caudal de fuentes superficiales y subterráneos (m3/s)

651

426

253

Longitud de acueductos (Km)

     
         
2

Distribución

180.6

1,353

253

Longitud de red primaria (Km)

11,827

12,135

4,113.30

Longitud de red secundaria (Km)

     
         
3

Comercialización

4,828.10

8,851

1,889.80

Población servida (miles de habitantes)

1,381,962

2,171,945

618,601

Número de contratos

1,307,342

1,886,461

581,490

Número de contratos domésticos

67,737

138,591

32,207

Número de contratos comerciales

1,361

146,893

2,993

Número de contratos industriales

15.6

9.4

19.9

Tarifa media doméstica ($/m3)

51.3

22.6*

65.6

Tarifa media comercial ($/m3)

57.4

13.7*

65.6

Tarifa media industrial ($/m3)

     
         
4  Alcantarillado y drenaje  

2,45

 

Longitud de red primaria (Km)

1,649.20

1

150.1

Longitud de red secundaria (Km)

9,904.90

11,648.00

3,601.00

Caudal medio en estiaje (m3/s)

 

24.9

2.6

Caudal medio en lluvias (m3/s)

 

120

2.8

         
5

Saneamiento

4

26

12

Número de plantas de tratamiento en aguas residuales

13.5

5.5

3.1

Capacidad instalada (m3/s)

11.1

2.3

2.6

Capacidad en operación (m3/s)

     

* Para la CDMX la clasificación de los contratos es: Doméstico, no doméstico y mixto.
El saneamiento considera solo las plantas de tratamiento de aguas residuales en la ciudad. 

 

Sin embargo, el recurso ‘agua’ es escaso en cantidad y calidad, además de que la cuenca hidrológica donde se genera es atacada por el crecimiento urbano, la desforestación, la contaminación e influenciada en su ocurrencia por el cambio climático, por mencionar solo algunas causas que inciden negativamente sobre los recursos hídricos y sobre las acciones a tomar para proteger el recurso y proporcionar los servicios de agua, desalojo y saneamiento.

También, los servicios que muchas veces se supone están disponibles, son escasos o no existen. La calidad de vida ofertada por los desarrollos inmobiliarios puede afectarse y hasta cancelarse con efectos altamente negativos en los resultados esperados. 

Para ilustrar la magnitud de la infraestructura que se dispone para la prestación de los servicios de agua y saneamiento en México, a continuación se muestran las variables de caudal abastecido, número de clientes atendidos, longitud de las redes de abastecimiento y drenaje, y los caudales de descargas que se generan en tres de las ciudades más importantes del país: Monterrey, CDMX y Tijuana. (Cuadro 1).

 

INVERSIONES REQUERIDAS

Se concluyó la construcción del Túnel Emisor Oriente (TEO), cuyo costo total fue de 33 mil mdp al momento. Se estiman inversiones anuales del orden de 10 mil mdp por los próximos 20 años para recuperar, rehabilitar y hacer crecer la infraestructura hidráulica de la Ciudad de México.

La planta de tratamiento de Atotonilco requirió una inversión de 10 mil mdp, mientras su operación anual, se estima, costará alrededor de mil 100 mdp. Esto por citar solo algunas de las grandes inversiones en activos fijos, indispensables para cumplir con los servicios públicos de agua, drenaje y saneamiento en la ciudad.

Además, hay que operar y mantener miles de kilómetros de redes de abastecimiento y de drenaje, rehabilitar cientos de kilómetros de tuberías que rebasan ya los 100 años de antigüedad, que están rotas, dañadas o donde ya ni siquiera existe el tubo. Hay que atender a un padrón de 2.2 millones de usuarios tan solo en la CDMX. A nivel de Cuenca del Valle de México estas cifras crecen, sin embargo, no hay un diagnóstico de los requerimientos de obras e inversiones de 58 municipios del Estado de México y uno de Hidalgo, o por lo menos, no queda clara la dependencia que debería tenerlo.

 

Real Estate,Real Estate Market &Lifestyle,Real Estate México,Infraestructura 2020,Infraestructura,Agua y saneamiento, retos y oportunidades, Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Atotonilco. Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Atotonilco.

 

Co-participación

En los últimos 30 años se ha promovido la participación de la inversión privada en el desarrollo de infraestructura hidráulica en el país. El gobierno ha impulsado la participación privada siguiendo esquemas exitosos probados internacionalmente, creando un mercado en la construcción de infraestructura y en la prestación parcial o total de los servicios de agua y saneamiento.

Las asociaciones público-privadas de distinta índole logran obtener financiamiento para ciertas obras de infraestructura, agilizando su concreción y creando inversiones redituables para las empresas privadas que, anteriormente, eran difíciles de financiar.

Este periodo de impulso a la participación privada en el desarrollo de infraestructura, y en la prestación de los servicios de agua y saneamiento, ha permitido realizar grandes inversiones con participación pública y privada; a continuación, se presentan algunos ejemplos concretos:

  • Acueductos de entrega de agua en bloque: Abastecimiento a Cancún-Isla Mujeres; acueducto El Realito para San Luis Potosí; Zapotillo para Guadalajara y León; Acueducto II para Querétaro.
  • Plantas de tratamiento de aguas residuales: Toluca, Hermosillo, Morelia, Saltillo, León, Chihuahua, entre otras.
  • Plantas desaladoras: Cabo San Lucas, Ensenada, Guaymas.
  • Concesiones Integrales o parciales para la prestación de los servicios de agua y saneamiento: Cancún-Isla Mujeres, Aguascalientes, Puebla, Saltillo.
  • Concesiones para venta de agua residual tratada a la industria: Plantas de tratamiento de San Juan de Aragón, Coyoacán, aguas industriales de Vallejo, todas en la CDMX.

El Fondo Nacional de Infraestructura (FONADIN), se constituye como el vehículo de coordinación del gobierno federal para el financiamiento y desarrollo de proyectos de infraestructura en los sectores de comunicaciones, transporte, agua, medio ambiente y turismo.

Su objetivo es promover la participación del sector privado mediante esquemas de Asociación Público Privados (APP), a través del otorgamiento de apoyos recuperables y no recuperables que permitan mejorar la capacidad de los proyectos para atraer financiamiento y, al mismo tiempo, se cuiden las finanzas públicas de los promotores. La participación del FONADIN se da de forma activa durante todas las etapas que involucra el desarrollo de un proyecto, es decir, desde su conceptualización, hasta el proceso de construcción, incluyendo la operación y mantenimiento de éstos en el largo plazo.

El Programa para la Modernización de Organismos Operadores de Agua (PROMAGUA), surge como la estrategia del FONADIN en materia de atención a proyectos de infraestructura hidráulica, y tiene como agente técnico a la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) y como agente financiero al propio FONADIN.

La evolución de la Participación Privada se ilustra en la Figura 2.

 

Evolución de la participación privada
  Propiedad de
los activos
Financiamiento Gerencia Ejecución
de Obra
Operación y
mantenimiento
Riesgo comercial
Contratos de presentación de servicios básicos (Services contract) Pública Pública Pública Pública Público, pero aspectos de la operción y/o mantenimiento se delegan al sector privado Pública
Contrato de gestión (Management contrac) Pública Pública Privada Pública Pública Parcialmente privado, dependiendo de cómo se estructure la remuneración de la parte privada
Contrato de arrendamiento (Lease or affermage contrac) Pública Mayormente público. Es
posible que privado financie obras menores
Privada Pública.
Es posible que privado ejecute obras menores
Privada Parcialmente privado, dependiendo de cómo se estructure la remuneración de
la parte privada
Concesión (Concession contract) Pública o mixta. Los activos que financia el privado se transpasan al público al final del contrato Privada Privada Privada Privada Privada
Contratos de tipo CPOT (boot) y similares Pública o mixta Privada Privada Privada Privada Público o mixto, dependiendo de cómo se estructure la remuneración de la parte privada
Venta de activos y acciones Privada Privada Privada Privada Privada Privada
Fuente: Conagua 2010. Guía sobre la PSP en la prestación de los servicios de APyS.

 

Real Estate,Real Estate Market &Lifestyle,Real Estate México,Infraestructura 2020,Infraestructura,Agua y saneamiento, retos y oportunidades, Toma aérea de la planta de tratamiento de Atotonilco. Toma aérea de la planta de tratamiento de Atotonilco.

 

Ventajas y desventajas de la participación privada

La participación privada en México se ha dado por el impulso que se condiciona desde el gobierno federal para otorgar los subsidios federales. No es el resultado de una comparación de opciones para resolver un problema, y si es seleccionada, es porque así logra obtener los recursos financieros para alcanzar los resultados que se esperan de un prestador de servicios. Estos siguen contemplando al subsidio como la forma más conveniente para resolver los problemas, debido a que no tienen ingresos suficientes, y/o porque sin subsidios el sistema no es financieramente factible.

Sin embargo, la obligación de incorporar a la empresa privada corresponde al responsable de los servicios, generalmente los municipios, con apoyos estatales en la mayoría de los casos. Los títulos de concesión o los contratos de prestación de servicios son firmados en caso de que los cabildos y congresos estatales los autoricen.

Con base en las experiencias de los primeros 20 años de impulso, entre las causas principales que provocaron los retrasos o cancelación de algunos proyectos de participación privada se encuentran:

 

  • La incapacidad de pago de los organismos operadores.
  • La imposibilidad o insuficiencia de las garantías de recuperación de la inversión.
  • Marcos jurídicos poco claros y rígidos para la solución de problemas o situaciones comunes que surgen en los esquemas de participación privada.
  • Falta de experiencia de las partes, incluyendo a las instituciones financieras.
  • La crisis económica del país.

 

El análisis de cada caso puede marcar pautas a seguir en el impulso a la participación privada, la cual ha demostrado que bajo condiciones adecuadas de los proyectos representa una opción conveniente para el desarrollo de la infraestructura de saneamiento que tanto urge al país; se ha avanzado para la eliminación o minimización de las condicionantes de éxito.

Se han modificado desde las bases de las licitaciones, hasta los marcos jurídicos locales, estatales y el federal. En 2012, se promulgó la Ley de Asociaciones Público-Privadas, y los riesgos asociados a los proyectos de inversión privada en el sector de agua y saneamiento se identifican para cada proyecto en particular. Las partes involucradas (autoridades, empresa, usuarios y entes financieros), deben minimizar los riesgos en la medida que cada uno y el conjunto los acepte y resuelva, para que el proyecto se lleve a cabo en tiempo, costo y eficiencia.  Si cualquiera de las partes se responsabiliza por riesgos que no le corresponden, la probabilidad de falla del proyecto es alta.

 

En México se ha promovido la participación de la IP en el desarrollo de infraestructura hidráulica.

 

Real Estate,Real Estate Market &Lifestyle,Real Estate México,Infraestructura 2020,Infraestructura,Agua y saneamiento, retos y oportunidades, Presa Tunal II, Durango. Presa Tunal II, Durango.

 

Reflexión final

El modelo con el que se impulsa a la inversión privada como complementaria a la federal (subsidio) y a la estatal, se ha visto rebasado en varios casos, complicando los proyectos y, en algunos otros, cancelándolos. Hay que buscar nuevos enfoques de cómo serían los proyectos financiados al 100% con capital privado y/o nuevas formas de destinar los apoyos federales, a garantizar la recuperación del capital privado y a subsidiar directamente a los usuarios, no a través de las empresas.

En algunos países se ha buscado la formación de empresas privadas locales con organizaciones más acordes con la prestación de un servicio que permita tener a la calidad de éstos como un objetivo que se presta al costo de eficiencia, basado en la composición del nivel de ingresos de la población por atender. Los subsidios son otorgados a los usuarios directamente, y no a través del precio del servicio. Las Empresas Prestadoras de Servicios (EPS) facturarán lo correspondiente al consumo real y el usuario recibirá directamente el subsidio correspondiente.

La prestación directa de los servicios de agua por empresas privadas se puede promover presentando iniciativas concretas de mejoramiento, comprometiéndose a resultados medibles que propicien la recuperación de las inversiones relacionadas directamente con la calidad y eficiencia con que se prestan los servicios.

Se puede impulsar el establecimiento EPS que sean atractivas a la inversión, en la medida que se disponga de un padrón de clientes (usuarios), atractivo por su número y pago oportuno, por el monto de sus activos, por sus tarifas ligadas al costo real que le generan ingresos suficientes y porque tienen un bajo número de empleados que son calificados. Estas EPS subcontratan la operación, el mantenimiento y la relación directa con los usuarios a empresas privadas eficaces que le permiten tener costos adecuados. Si la EPS es mixta, no se puede decir que hay ‘privatización’ de los sistemas y, además, puede fijar sus propias tarifas porque lo liga un contrato comercial con el cliente. Si el gobierno decide apoyar a determinados estratos o actividades, no lo hará a través de la EPS, sino a través del otorgamiento del subsidio en forma directa al usuario; la EPS emitirá y cobrará la factura que corresponda al consumo real.

A diferencia de otros servicios públicos, el abastecimiento de los servicios de agua, drenaje y saneamiento a las poblaciones tiene un gran contenido social y político por su impacto directo en la calidad y salud de la población. Los servicios de tratamiento y reúso del agua son necesarios, pero no una demanda primaria de la sociedad en este momento.

Atender la demanda creciente, recuperar rezagos, mantener, operar y rehabilitar la infraestructura hidráulica requiere de grandes inversiones en las que puede participar la Iniciativa Privada, aportando además de recursos de inversión, continuidad en los proyectos de largo plazo, experiencia y tecnología; y los esquemas de recuperación de esas inversiones tienen que estar ligados necesariamente a la generación interna de caja de los organismos responsables y obligados de prestar los servicios. Los costos políticos que pueden tenerse por proteger al usuario de baja capacidad de pago, se registran cuando los servicios que recibe la sociedad son escasos y de mala calidad.  

 

La obligación de incorporar empresas privadas corresponde al responsable de los servicios.

 


Texto:Jorge Carlos Saavedra

Foto: ©ImaginantesMX / fotopanoramica / michel iniestra