Dentro del mercado inmobiliario comercial, el segmento de parques industriales ha sido el más dinámico en los últimos años. Expertos consideran que, incluso, se ubica en la parte más alta del ciclo, en el que destaca gracias al buen equilibrio entre oferta y demanda, con desarrolladores sólidos e importantes fuentes de capital que apuntalan la inversión en el mercado, pese al entorno económico vivido.
A pesar de la debilidad económica observada a lo largo del 2019, el Real Estate Industrial sostuvo buenos niveles en construcción de nuevos proyectos y, aunque los números no han sido los mejores, se ha mantenido un buen ritmo de absorción.
En general, a nivel nacional se observa un mercado sano, con fundamentos sólidos y con buenas expectativas a mediano y largo plazo; sin embargo, esto no significa que ha estado exento de diversos problemas que ha tenido que sortear.
Por ejemplo, el segmento de parques industriales enfocado a la manufactura, ha transitado, cuando menos en los dos últimos años, en medio de una gran incertidumbre. Primero por la negociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) que se firmó el último día de la administración de Enrique Peña Nieto en 2018; posteriormente, durante 2019, por la posible ratificación del T-MEC –apenas anunciado los primeros días de diciembre–, que se concretará posiblemente durante el primer semestre de 2020. Lo anterior, debido a la elevada vocación exportadora de la manufactura mexicana que se aloja, justamente, en los parques industriales a lo largo del país, principalmente en El Bajío, el norte del país y las entidades fronterizas con Estados Unidos.
Expertos en el sector apuestan por un hub logístico en Guanajuato.
Hella Mexico.
Uno de los temas que generó mayor incertidumbre entre los empresarios del sector, fue la relación con el país vecino, la amenaza de aplicación de aranceles incluida; todo ello restó certidumbre y estabilidad a sus inversiones, apuntó un análisis de la firma de corretaje inmobiliario CBRE.
Pese a esto, la inversión que ha recibido el sector y la absorción registrada, mantuvo cierta dinámica que permitió ubicar al mercado de bienes raíces industriales en la parte más alta de su ciclo económico.
Un ejemplo del dinamismo y la confianza dentro de este segmento inmobiliario, es la transacción anunciada en noviembre pasado, mediante la cual, Fibra Uno (FUNO) adquirió un portafolio de 74 propiedades industriales de la compañía desarrolladora Finsa. Ésta fue la más importante de todo el año, no solo en México, sino de toda América Latina.
Asimismo, la creciente demanda de espacios logísticos alrededor de los grandes centros de consumo, por ejemplo de la Ciudad de México, ante las grandes necesidades de distribución de las empresas de retail y el pujante e-commerce, complementan un escenario muy atractivo para todo este gran mercado que se encuentra en pleno desarrollo.
Si bien los mercados se diferencian por zonas geográficas y por la vocación productiva de cada una de las entidades, en general, la industria del Real Estate Industrial, mantiene fundamentales sólidos, con niveles de vacancia sanos y los precios no presentan grandes variaciones respecto al último año.
Sin embargo, hay ciertos elementos que prenden algunos focos rojos, toda vez que un porcentaje elevado de la absorción que se registró durante los tres primeros trimestres de 2019, revelan que se debió en gran medida a la expansión de las empresas ya instaladas, tanto nacionales como internacionales, más que por la llegada de nuevas compañías al país. También, el nivel de inseguridad que se vive en algunas entidades, complementan uno de los mayores retos para las empresas desarrolladoras que buscan atraer inversiones de empresas a sus parques.
Logística fuerte
Con base en un análisis elaborado por CBRE, el sector logístico se mantiene como el principal motor en el desarrollo económico de México al tratarse de un hub importante en el continente unificado de América del Norte, Centro y Sur.
Agregaron que el país se posiciona en tercer lugar en América Latina de acuerdo al ranking Logistics Perfomance Index. Dicha tendencia es el resultado de la conectividad digital, impulsando a las empresas a permanecer o instalarse en la Ciudad de México, convirtiéndose en un factor clave para el mercado industrial de la zona.
Sin embargo, la falta de infraestructura, inseguridad, un comercio electrónico al alza que requiere inmediatez y rapidez, disminuir la huella de carbono en los procesos y fomentar el reciclaje, son los retos a los que se enfrenta la industria de logística y distribución nacional, señalaron expertos que participaron en el panel Gestión de Logística eficiente y cómo se adapta a la demanda, durante la Hannover Messe, realizada en León, Guanajuato, en octubre pasado.
Durante el panel, que moderó Giovanni D´Agostino, presidente en México de Newmark Knight Frank (NKF), los participantes destacaron que el comercio electrónico ha evolucionado más rápido de lo que la infraestructura se puede montar, por lo que es el talón de Aquiles de las empresas de logística y distribución.
Portafolio Titán.
“Todo cambia rápidamente y no puedes pensar en tener un mismo esquema de distribución al que vas a tener en el siguiente trimestre porque cada cliente es diferente, y las necesidades del usuario final es lo que te va a marcar estas tendencias. Antes, con dos centros de distribución ubicados en una zona del país podías dar servicio a todo el norte de la República, hoy necesitas seis o siete, hacerlo más reducido y comenzar a retransmitir a poblaciones más pequeñas; por lo que hoy están surgiendo emprendedores que están comenzando a distribuir de manera local y que están haciendo alianzas con las grandes empresas de logística para poder entregar más rápido”, señaló.
Agregó que México y América Latina, hoy, son estratégicos para la industria, porque la gente con el mayor número de crecimiento en el uso de las tecnologías, está localizado en nuestro continente, particularmente de México para abajo. Esto habla de la necesidad de utilizar nuevas plataformas tecnológicas, y que el talento creciente en las universidades, está apoyado por todas estas empresas logísticas para que, prácticamente desde el primer día después de graduarse, ya se encuentre laborando. Sin lugar a dudas, esta industria será un gran generador de talento que va a apoyar directamente a la expansión y desarrollo en el país.
Expertos en logística y distribución aseveraron que, hoy por hoy, México y América Latina están en la mira de las grandes empresas europeas, y eventos como la Hannover Messe, que se realizó por primera vez en nuestro país, abre las puertas para inversiones, una mejor globalización y mostrar lo que las empresas mexicanas están haciendo.
Finalmente, “México es considerado como uno de los líderes del comercio electrónico en Latinoamérica, lo cual provocará que el mercado industrial se diversifique y transforme en cuanto al diseño de sus espacios. Las ventajas competitivas de localización y conectividad, así como los servicios que ofrecen los parques industriales, son factores fundamentales para dar el salto que la nueva era tecnológica necesita”, finalizó D´Agostino.
Parque logístico aeroespacial Sky Plus.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: INFOBAE / ft / fibra uno / SKY PLUS, Parque Logístico Aeroespacialt
