El Internet es la historia de éxito más reciente en materia de tecnología y muestra un alto impacto en la industria del comercio.

Empecemos con un panorama general. Claramente, la tecnología se encuentra redefiniendo cada sector al que tiene acceso.

En comercio, por ejemplo, está cambiando los factores clave de las operaciones logísticas, como las cadenas de suministro, entregas el mismo día, e incluso, cómo maniobramos con la devolución de los productos. Lo más relevante es que los volúmenes de productos derivados del comercio en línea continúan creciendo cada vez más.

Cualquier retailer que pueda desarrollar una robusta estrategia de comercialización que combine su presencia online así como la venta tradicional, va a tener éxito. El comercio electrónico impulsa el futuro y ahora marca pautas en la tendencia del mercado industrial.

 

Real Estate,El comercio electrónico mundial está demandando espacios con accesibilidad a los consumidores. El comercio electrónico mundial está demandando espacios con accesibilidad a los consumidores.

 

Real Estate,Francisco Muñoz
Senior Vice President
CBRE México Industrial & Logistics
Francisco Muñoz Senior Vice President CBRE México Industrial & Logistics

 

Precisamente esta dinámica inmobiliaria industrial en México está comenzando a cambiar, con la incorporación paulatina de un mayor número de comerciantes, apostando por cumplir la promesa de “dar un clic y tocarán a tu puerta”.

Esta transformación surge como respuesta a las variaciones en el comportamiento de los consumidores. Pero, ¿a qué grupo de edad pertenecen éstos? ¿Cuáles son sus características?

Con base en un estudio de la Asociación Mexicana de Internet (AMIPCI) en 2016, se destaca que el promedio de edad de los compradores en línea fue de 36 años de edad, 87% vive en ciudades y los cuatro estados que consumen 50% de ese total fueron CDMX, Estado de México, Jalisco y Nuevo León.

Acorde a ello, muchas empresas de comercio electrónico establecieron instalaciones cerca de las zonas que tienen una alta densidad de población, donde la tasa de uso de Internet es alta y la infraestructura logística es adecuada para procesar pedidos.

 

Real Estate,Empresas de e-commerce se instalan cerca de zonas con alta densidad de población. Empresas de e-commerce se instalan cerca de zonas con alta densidad de población.

 

Real Estate,La logística contempla mayor altura de las naves industriales para maniobras. La logística contempla mayor altura de las naves industriales para maniobras.

 

Real Estate,CDMX, Edomex, Jalisco y NL concentran consumo en línea. CDMX, Edomex, Jalisco y NL concentran consumo en línea.

 

Real Estate,El embalaje debe ser eficiente para distribuir mercancías. El embalaje debe ser eficiente para distribuir mercancías.

 

Demanda cautiva

 

Recientemente, los constructores se han percatado y en consecuencia, han respondido a la necesidad de contar con centros de distribución o procesamiento que cuenten con suficiente capacidad para atender este crecimiento de usuarios de comercio electrónico, lo cual ha desatado una nueva demanda de desarrollo.

Estas nuevas obras en marcha avivaron las oportunidades especulativas y de “construcción a la medida” que el día de hoy ocurren en el Corredor Norte CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mexico (ZMCDMX) y próximamente comenzará a verse en ciudades como Monterrey y Guadalajara, y se espera que así continuará en las principales ciudades del país.

Durante una década, los edificios con una superficie mayor a 30,000 metros cuadrados (m2) representaron solamente entre 20% y 60% de todos los metros nuevos entregados; sin embargo, a partir de 2015, esta tendencia se revirtió y las nuevas ofertas de centros de distribución mayores a 30,000 m2 comenzaron a aparecer en el mercado, alcanzando un promedio de 80% de todos proyectos en metros nuevos entregados durante 2016 y lo que va de 2017.

 

 

Además, los desarrolladores están cerrando más contratos de este concepto a la medida, en respuesta a la poca oferta disponible con capacidad para cubrir las necesidades de los usuarios del comercio electrónico respecto al espacio de altura libre y mayor cobertura del sitio.

El considerable repunte en la actividad de construcción y absorción de metros cuadrados en la CDMX se debe al auge del comercio electrónico. Muchos de los edificios que se encuentran en proceso superan los 30,000 m2 y se consideran adecuados para el comercio electrónico. La mayoría de las construcciones del nuevo inventario son edificios con altura libre de 9.8 metros y más, ideal para que la mayoría de los arrendatarios del comercio electrónico instalen entrepisos con fines de recolección y embalaje, convirtiendo al ágil proceso de surtimiento en una ventaja competitiva.

Además de las alturas libres para montar entrepisos, muchas de las instalaciones industriales, tanto construidas a la medida como especulativas —que hacen envíos a todo el país—, también tienen la capacidad de agregar energía adicional para el equipo de automatización, más número de puertas de carga, y mayor cobertura del sitio para espacio de estacionamiento de camiones y cajas.

 

Cadena de suministro

 

Las formas en las que los consumidores compran mercancía impactan, inevitablemente, la manera en la que se transporta, almacena y distribuyen los productos; esto afecta de un modo directo al mercado inmobiliario industrial, y como consecuencia, el modelo de distribución que se requiere experimenta cambios.

Antes, muchos establecimientos almacenaban una gran cantidad de inventario en las tiendas o centros de distribución locales, pero ahora el catálogo de productos está cambiando de ubicación hacia los macrocentros de distribución que pueden atender las necesidades, tanto de las tiendas físicas, como de las ventas en línea.

La mayoría de las empresas e-commerce basan su operación en modelos diferentes de tres tipos: operaciones combinadas en una misma instalación, en instalaciones compartidas, e instalaciones dedicadas por segmentos de producto. Gran parte de las empresas de este comercio en línea implementarán uno de esos modelos con base a la demanda y en la manera en la que afecte sus economías a escala.

El diseño de la cadena de suministro se ha transformado con base en el modelo comercial utilizado y la magnitud en las maniobras de operación. Por ejemplo, la mayoría de los gigantes del comercio electrónico emplean un modelo de procesamiento distribuido, con varias instalaciones para gestionar requerimientos de grandes envíos.

 

 

La cadena de suministro y la logística son los dos puntos de intersección del mercado inmobiliario industrial, por lo que las empresas están modificando su estrategia al elegir cómo y dónde deben ubicar estos centros de distribución.

Muchas de estas empresas buscan ubicar sus macrocentros en las zonas metropolitanas de las ciudades o en áreas con una alta densidad de población. Desde ahí podrán extender la red de la cadena de suministro, como la base para una segunda fase, al establecer los centros de procesamiento con fácil acceso a las empresas de servicios de envío express, que realizarán entregas el mismo día o el día siguiente; a este proceso comúnmente se conocen como la “operación de la última milla”. 

La cercanía y la cantidad de ubicaciones dentro de las colonias céntricas mitigan el desafío de necesitar una instalación intermedia para albergar inventarios menores durante un periodo corto. El gran reto para instalar centros de última milla de calidad en las colonias de la CDMX, será la falta de espacios y los altos costos para construir o transformar propiedades que actualmente tienen otro uso distinto al almacenaje y distribución.

Sin embargo, conforme evolucione el movimiento del comercio electrónico, el espacio intermedio o un proveedor externo de logística (3PL, por sus siglas en inglés), serán una herramienta vital para la cadena de suministro del e-commerce.

 

Impacto en la demanda

 

El sector del comercio electrónico ayudó a impulsar la demanda industrial en 2015, que fue el mejor año en términos de actividad desde el principio de la logística organizada en México. El mercado de almacenaje y distribución, incluyendo el comercio electrónico, ha generado desde 2015 al tercer trimestre 2017, alrededor de 1.8 millones de metros cuadrados de absorción neta positiva y más de 2 millones de metros cuadrados en comercialización total.

A lo largo del 2016, el ímpetu continuo del comercio electrónico conservó su fortaleza en todo el mercado industrial, pues la demanda por los espacios de distribución ayudó a reducir aún más la disponibilidad y a reforzar el nivel de absorción. En los pasados 12 meses, se celebraron aproximadamente 25 contratos relacionados con el comercio electrónico, alcanzando una cantidad superior a 500,000 metros cuadrados.

 

Real Estate,Productos solicitados en línea, deberán entregarse en buen tiempo. Productos solicitados en línea, deberán entregarse en buen tiempo.

 

La actividad del comercio electrónico ha crecido de manera constante, mientras que la demanda por espacios de distribución se ha mantenido estable en los últimos 24 meses. En particular, el Corredor Norte CTT es el que ha tenido el mayor cambio a raíz del crecimiento del comercio electrónico.

En los últimos dos años, Tepotzotlán, en el Estado de México, ha representado 70% de toda la actividad del comercio electrónico en México. El Corredor Norte CTT ha prosperado gracias al transporte regional robusto y la disponibilidad de propiedades; es en este mercado que comenzamos a ver la participación intensa de los principales jugadores mundiales y locales del comercio electrónico.

Aunque el crecimiento del e-commerce está causando un incremento en la demanda, estos contratos solo representan una pequeña fracción del número total de los mismos. Sin embargo, al analizar la actividad total en cuanto a instalaciones mayores a 20,000 m2, el impacto del comercio electrónico es mayor.

Por ejemplo, en 2016, la actividad relacionada con el comercio online para espacios de almacén mayores a 20,000 m2 en la Ciudad de México representó 25%. Debido al volumen de la demanda relacionada con el comercio electrónico, se espera que los almacenes disponibles para mercancía de consumo tradicional permanezcan estables, mientras que se prevé un rezago en la oferta de espacios mayores a 30,000 metros cuadrados.

 

Panorama futuro

 

Conforme sigue evolucionando el movimiento de este comercio, se espera que haya un leve cambio en la demanda del tamaño del sector, debido al embudo de la cadena de suministro. Hasta ahora, las empresas dedicadas a este rubro han establecido una presencia sólida de grandes centros de procesamiento regionales y de mayor escala en la CDMX, lo cual es evidente al ver los niveles de actividad generados en los últimos dos años.

 

El sector de logística y distribución ha representado el 85% de la demanda.

 

No obstante, para hacer entregas el mismo día o a la misma hora de forma constante y eficaz, se necesitará un espacio industrial ligeramente menor, lo cual impulsará la demanda por instalaciones de industria ligera que se ubiquen en las colonias con una alta densidad de población en la CDMX y su área conurbada. Además, estas instalaciones pequeñas no necesitarán grandes alturas libres o energía adicional y, por ende, las empresas de comercio electrónico podrán utilizar las propiedades pequeñas de industria ligera para llegar en tiempo y con costos competitivos a los clientes.

Si bien la competencia entre estas empresas estará basada en lograr la mejor experiencia de compra para el consumidor final, buena parte de la misma estará basada, primero, en la tecnología de información, y segundo, en una cadena de suministro extremadamente eficiente y flexible, que vaya desde el surtimiento del producto hasta el transporte y la distribución, y esto solo podrá ser soportado por una adecuada selección inmobiliaria, tomando en cuenta el tamaño y la ubicación correcta de cada uno de los centros logísticos y puntos de distribución.

 

Real Estate,La cadena de suministro tendrá que ser eficiente y flexible. La cadena de suministro tendrá que ser eficiente y flexible.

 


Texto Francisco Muñoz

Foto: SKYPLUS / CALDWELL COMERCIAL / AUDI / THE GLOBE AND MAIL / INDUSTRY WEEL / GRUPO TADCO.