Seis años de solidez y expansión continua

FUNO opera y desarrolla una amplia gama de inmuebles destinados al arrendamiento principalmente en los segmentos industrial, comercial y de oficinas. Cuenta, como estrategia fundamental, con las mejores ubicaciones, inmuebles de la más alta calidad, y con diversificación no solo de segmentos, también geográfica e inquilinaria.

FUNO cumplió el pasado 18 de marzo seis años de vida, periodo en el que se consolidó como el fideicomiso de infraestructura y bienes raíces (FIBRA) más grande de México y América Latina.

El sexto aniversario llegó en un buen momento, con una FIBRA muy sólida, más fuerte que nunca y preparada para tomar las oportunidades que el mercado ofrezca.

 

 

Su crecimiento ha sido constante e ininterrumpido. Al cierre de marzo pasado, reportó un portafolio con 520 propiedades, con poco más de 7.6 millones de m2 de área bruta rentable (GLA por sus siglas en inglés).

FUNO ha logrado reunir el portafolio inmobiliario de mayor calidad por sus ubicaciones clave, diversificación geográfica, de segmentos e inquilinos, y por su escala. Se trata de un portafolio imposible de replicar en México, y que compite con los más importantes del mundo. Al cierre de marzo de 2017, los activos de FUNO totalizaron 194,522 millones de pesos.

Las cifras son contundentes para explicar su crecimiento, toda vez que considerando su GLA, FUNO multiplicó su tamaño 13.8 veces, mientras que creció 38.3 veces en términos de número de propiedades.

Comparativamente, el portafolio inicial de FUNO en marzo de 2011, cuando realizó su oferta pública inicial (IPO por sus siglas en inglés), fue de 13 propiedades que se aportaron al fideicomiso, con 550,063 m2 de área bruta rentable, con una ocupación de más de 93 por ciento.

Adicionalmente, el portafolio inicial se complementó con 3 propiedades que fueron adquiridas con los recursos de la oferta pública inicial; dos propiedades comerciales y una de usos mixtos. FUNO adquirió una propiedad adicional durante el año. Con esto, FUNO cerró 2011, su primer año de operaciones, con un área bruta rentable de 706,214 m2 y 17 propiedades.

 

Torre Mayor, CDMX Torre Mayor, CDMX

 

La Isla, Cancún, Quintana Roo. La Isla, Cancún, Quintana Roo.

 

Crecimiento Continuo

FUNO crece con sus inquilinos. Se ha convertido en la solución inmobiliaria para la gran mayoría de ellos, lo que representa una ventaja competitiva inigualable. Este crecimiento ha sido posible gracias a una estructura de capital sólida y del uso prudente y estratégico de la deuda.

FUNO es una compañía con un desempeño fundamentalmente sólido, que se refleja en el crecimiento de su GLA, en el ritmo de expansión de sus utilidades, y en los altos niveles de ocupación. Mantener los márgenes y las ocupaciones altas representa un gran esfuerzo si se toma en cuenta el crecimiento tan explosivo que ha tenido el portafolio. FUNO ha mostrado márgenes consistentemente por encima del 80% y ocupaciones alrededor del 95 por ciento.

 

Patio Universidad, CDMX. Patio Universidad, CDMX.

 

Es importante señalar que la compañía espera mantener un ritmo de crecimiento firme en los próximos dos años, a pesar de las perspectivas macroeconómicas y de la incertidumbre internacional que ha prevalecido desde el inicio de 2017.

FUNO continúa con su plan de crecimiento, ejecutado bajo un modelo de negocio enfocado a generar valor sostenible de largo plazo a través de las mejores ubicaciones y con las mejores propiedades. La compañía señala que se encuentra en una posición sólida para tomar ventaja de las oportunidades que la volatilidad y el escenario macro incierto puedan traer a la mesa. Históricamente FUNO ha tomado muy buenas oportunidades de adquisición de inmuebles en beneficio de sus inversionistas, y planea continuar con este plan.

 

Fibra sana y sólida
Al cierre de diciembre de 2016, los niveles de apalancamiento de la Fibra están muy por debajo de los parámetros máximos que marca la normatividad de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para estos fideicomisos.

 

 

El plan de crecimiento de FUNO sigue su curso. En lo que va de 2017 ha adquirido un parque industrial en el corredor Toluca-Lerma con 212,000 m2 de GLA con ocupación de 100%, y un edificio de oficinas clase A+ recién terminado en San Pedro Garza García (Monterrey) y que será anclado por una institución financiara líder. Ambas propiedades tienen ubicaciones inmejorables y consolidan la presencia de FUNO en esos mercados.

Más allá del portafolio, FUNO siempre se ha caracterizado por ser una empresa innovadora. Fruto de esa innovación, se creó un vehículo de desarrollo externo para desarrollar proyectos inmobiliarios de gran escala, usos mixtos y largos periodos de gestación. El vehículo, denominado HELIOS, concentra recursos de fondos de pensiones mexicanos que serán destinados al desarrollo de proyectos inmobiliarios.

Primer proyecto desarrollado en conjunto con HELIOS es Mítikah. Se trata de un proyecto de usos mixtos, que sin duda es el más importante de América Latina actualmente. Mítilkah tendrá tres componentes: comercial, oficinas y residencial. Este último será la torre más alta del país. El proyecto contempla más de 420,000 m2 y la construcción de la primera etapa ya muestra un avance significativo.

El llevar a cabo este proyecto de la mano de HELIOS, el vehículo de desarrollo, significa una creación de valor enorme para los inversionistas de FUNO, ya que la compañía aportó el proyecto de Mítikah sobre Río Churubusco en conjunto con Centro Bancomer, sobre Av. Universidad, mientras que HELIOS aportará el efectivo que, junto con deuda, se utilizará para el desarrollo, lo que implica cero dilución para los inversionistas de FUNO y un potencial de captura de valor enorme.

 

Parque Industrial San Martín Obispo, Estado de México Parque Industrial San Martín Obispo, Estado de México

 

FUNO siempre ha puesto especial énfasis en la creación de valor sostenible en el tiempo. Esto se logra con la estrategia que heredó del grupo de fundadores que se basa en tener las mejores ubicaciones, activos de alta calidad y rentas competitivas, por debajo de la media de mercado. Lo anterior garantiza ocupaciones altas y flujos consistentes a lo largo del ciclo. La administración de FUNO opera bajo la premisa de que el negocio es cíclico y que las partes negativas del ciclo vendrán eventualmente. También, FUNO resalta que el tener las mejores ubicaciones garantiza que el valor del activo se aprecie constantemente, ya que la escasez de dichas ubicaciones aumenta con el tiempo debido al crecimiento natural de las ciudades y de la población.

 

Portafolio Diversificado

Uno de los pilares del éxito de FUNO se basa en la diversificación. El portafolio de propiedades de la compañía está diversificado principalmente en tres segmentos: comercial, industrial y de oficinas. También tiene diversificación geográfica, de inquilinos, y de monedas.

Al cierre de marzo de 2017, el portfolio de FUNO derivaba 55.7% de sus ingresos del segmento comercial, 27.0% del segmento industrial, y 17.3% del segmento de oficinas. En términos de área bruta rentable, 38.9 del área es comercial, 49.8% industrial y 11.2% de oficinas. En todos los segmentos, FUNO muestra niveles de ocupación por encima de la media del mercado.

 

Fibra Sana y Sólida

FUNO nació sin deuda y siempre ha operado bajo un esquema de endeudamiento prudente y estratégico, lo que ha garantizado que su balance sea sólido siempre. Actualmente FUNO opera con un nivel de endeudamiento de alrededor de 31% del valor de sus activos, lo que se ubica muy por debajo de los parámetros regulatorios. Asimismo, tiene una razón de servicio de la deuda de 2.7 veces, cuando el mínimo regulatorio es de 1.0 vez. Esto significa que FUNO cubre sus compromisos de deuda confortablemente.

Más de tres cuartas partes de la deuda de FUNO tienen tasa fija, por lo que el aumento en las tasas de interés tiene un impacto marginal en las finanzas de la compañía. También, el 93% de la deuda de FUNO es quirografaria, es decir, sin garantía hipotecaria. Aproximadamente el 43% de la deuda de FUNO está denominada en dólares americanos, y cuenta con una cobertura natural ya que aproximadamente el 30% de los ingresos de la compañía están denominados en dicha moneda, lo que se traduce en aproximadamente 1.9 dólares de ingreso por cada dólar de servicio de la deuda. Adicionalmente, cuenta con coberturas a través de instrumentos financieros derivados, fortaleciendo aún más el balance y reduciendo la exposición a dólares.

 

Torre Diana, CDMX. Torre Diana, CDMX.

 

Aportación al Mercado Inmobiliario

La contribución de FUNO al mercado inmobiliario, como pionera en la clase de activo, sin duda fue la institucionalización del sector.  Antes de FUNO el sector no estaba representado en los mercados financieros, por lo que inversionistas tanto institucionales como patrimoniales no podían invertir en el sector dentro de sus portafolios de inversión. También, anteriormente las opciones de financiamiento eran reducidas, poco eficientes y caras, lo que limitaba de cierta manera el crecimiento del sector, que se financiaba en su mayoría con capital privado, rondas de “family and friends”, y deuda bancaria. Hoy el sector tiene presencia y opciones variadas y eficientes de financiamiento. Lo más importante es que los fondos de pensiones mexicanos, quienes manejan los ahorros de los trabajadores, tienen una porción importante de sus portafolios invertida en FUNO y otras FIBRAs.

 

Distribución Trimestral

Una de las características de las FIBRAs es que distribuyen de forma trimestral el resultado fiscal generado por las rentas de las propiedades. Por ley, las FIBRAs deben repartir al menos el 95% de su resultado fiscal a los inversionistas.  Abajo el detalle de la evolución de las distribuciones de FUNO.

 

Distribución Histórica de FUNO

 

Pesos Por CBFI

 

 

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017-I

IT

0.0343

0.1960

0.3700

0.4366

0.4921

0.5020

0.5154

2T

0.3022

0.3000

0.4100

0.4014

0.4934

0.4801

 

3T

0.3779

0.4045

0.4504

0.4976

0500.5

0.4894

 

4T

0.3689

0.4216

0.4800

0.4890

0.5097

0.5116

 

 

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Texto:Real Estate Market & Lifestyle

Foto: FUNO