En medio de la gran incertidumbre que predominó en los dos primeros meses del año en curso, los expertos en materia inmobiliaria concluyen en forma consensada: debemos ser prudentes y estratégicos en la toma de decisiones.

No se prevé que se repita un escenario económico de recesión como en el año 2009, que golpeó fuerte al sector inmobiliario nacional. Sin embargo, sí se anticipa una desaceleración económica respecto al año pasado cuando la economía creció 2.3%, al igual que efectos directos en segmentos específicos del Real Estate derivados en gran medida de condiciones propias de cada uno.

El escenario general para la economía de México y para el sector inmobiliario en particular es de incertidumbre, lo que propicia diversos elementos de riesgo, algunos importados por factores externos, principalmente por el fenómeno Trump, pero otros completamente internos.

A diferencia de la crisis que importó el mercado inmobiliario en 2008-2009, hoy se tienen fundamentales sólidos en el sector de Real Estate, con empresas más institucionales, más sólidas; por ello la mayor recomendación por parte de los expertos consultados es actuar con prudencia, hasta cierto punto ser conservador. Sin embargo, afirman que “ante la incertidumbre cautela, pero nunca indecisión”, sobre todo porque “el riesgo está en nosotros mismos”.

 

Quad Campus Corporativo Santa Fe, consta de 5 torres y una plaza central.
Quad Campus Corporativo Santa Fe, consta de 5 torres y una plaza central.

 

Agregan que en la toma de decisión se debe actuar con inteligencia, con el sustento de un buen análisis y el soporte —como empresa— de bases sólidas, para que se puedan aprovechar las oportunidades que presente el mercado y se invierta bien. En otras palabras, se debe ser muy estratégico en la toma de decisiones.

Real Estate Market & Lifestyle buscó la participación alrededor de 30 especialistas en la materia, entre empresarios, desarrolladores, fondos de capital privado, inversionistas, expertos financieros en materia inmobiliaria, incluso desarrolladores internacionales y brockers, quienes a través de estas páginas expresan sus puntos de vista sobre el panorama del sector en medio del proceso de incertidumbre que se vive en México, derivado del contexto internacional, principalmente por la posición de la presidencia de los Estados Unidos sobre México.

Los expertos en Real Estate describen los riesgos, las oportunidades, los retos, las fortalezas y las tendencias de los diversos segmentos de la industria inmobiliaria en México.

Destacan que independientemente de la incertidumbre por factores externos, es determinante no olvidar el ciclo interno del mercado inmobiliario nacional. Las tendencias de cada mercado marcan inercias que de antemano ya indicaban estar en la parte superior de su ciclo alcista, como lo es el caso particular del mercado de oficinas, que está por iniciar un proceso de sobre oferta.

 

Explanada Puebla, de GICSA, tendrá una superficie rentable de 65,000 m2 y una feria de 7,000 m2. Explanada Puebla, de GICSA, tendrá una superficie rentable de 65,000 m2 y una feria de 7,000 m2.

 

Profundizar en el análisis y decidir con inteligencia los proyectos es necesario para mantenerse en el sector Real Estate.

 

Precisamente, tanto los segmentos de oficinas, centros comerciales y parques industriales vienen de años muy positivos, por lo que independientemente de los factores externos, debemos evaluar al interior de sus tendencias y hacer un análisis puntual de cada caso.

Algunos expertos consideran que las oportunidades vendrán del lado de la inversión, es decir, de aquellas empresas o desarrolladores que no estén endeudados y tengan liquidez, por lo que podrán aprovechar las oportunidades que ofrezca el mercado. Visto de otra manera, el mercado estará del lado de los compradores.

No se descarta que el mercado experimente una depuración, porque no faltarán los desarrolladores que asumen mucho riesgo y se atorados. Asimismo, la coyuntura puede ser propicia para ajustar y equilibrar precios, que en diversas zonas de las grandes ciudades estaban muy inflados y ya eran irreales.

 

Real Estate sólido ante incertidumbre

 

El mercado inmobiliario mexicano transitó 2016 fuerte, sólido y dinámico a pesar de la gran incertidumbre generada por factores financieros.

El año pasado no fue exento de mucha incertidumbre, tanto por factores internos como externos. La economía en su conjunto y los sectores productivos en particular, enfrentaron diversos retos financieros y macroeconómicos derivados de la combinación de una serie de variables que se presentaron al mismo tiempo.

Por ejemplo, a nivel internacional la caída en los precios internacionales del petróleo, los ajustes en la política monetaria de los Estados Unidos, la campaña electoral en dicho país y su elección misma, el crecimiento más lento de China, el denominado Brexit, entre otros.

 

 Cervantes 169 es un edificio A+ con más de 39,500m2 de construcción. Cervantes 169 es un edificio A+ con más de 39,500m2 de construcción.

 

Mexipuerto Cementos Fortaleza Cuatro Caminos, desarrollado por Incarso, facilita la movilidad de más de 250,000 personas diariamente.
Mexipuerto Cementos Fortaleza Cuatro Caminos, desarrollado por Incarso, facilita la movilidad de más de 250,000 personas diariamente.

 

La desaceleración de la economía, tasas de interés elevadas, inflación y volatilidad cambiaria, impactarán al Real Estate este año.

 

Internamente, los recortes al presupuesto, la salud de las finanzas públicas, los ajustes en la perspectiva de calidad crediticia de la deuda soberana por parte de las calificadoras internacionales, los escándalos de corrupción y la situación de la seguridad.

Todos estos elementos propiciaron a lo largo del año una fuerte volatilidad en la paridad del peso frente al dólar e incrementos en las tasas de interés de referencia del Banco de México (Banxico) con repercusiones en el costo del crédito.

 

Cifras positivas

 

A pesar de ello, durante el último trimestre del 2016 la construcción de edificios corporativos en la Ciudad de México, al igual que la edificación de centros comerciales a lo largo del país, reportaban récord históricos; en tanto, la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) anunciaba grandes inversiones.

Coldwell Bankers Commercial (CBC) informó que al cierre del cuarto  trimestre del año pasado, se mantenía en construcción dos millones 81,033 m2 de espacios de oficinas, por encima de las cifras de cierre de 2015, por lo que se ubican en máximos históricos. Lo más relevante es que vienen proyectos por un millón 194,530 m2 adicionales.

Luis Méndez, presidente de CBC, afirmó que 2016 fue un año históricamente bueno en oficinas porque se rompió la cifra récord de m2 absorbidos en la Ciudad de México de 500,000 m2 anuales, e incluso la absorción bruta fue de 703,000 m2 para establecer un nuevo máximo histórico.

CBRE, por su parte, informó que en materia de centros comerciales iniciaron operaciones 28 nuevos unidades y hubo 7 ampliaciones durante 2016; como referencia, en 2015 se abrieron 23 centros comerciales.

 

Paseo Durango es un fashion mall que cuenta con un hotel de 138 habitaciones.
Paseo Durango es un fashion mall que cuenta con un hotel de 138 habitaciones.

 

En 2016, la edificación de centros comerciales y de oficinas reportó récords históricos.

 

Sin embargo, lo más relevante es que se finalizó el año pasado con 48 centros comerciales en construcción que representan un millón 941,379 m2, también cifras récord.

Por su parte, la AMPIP informó desde octubre del año pasado, que invertirá 7,000 millones de dólares, desde el 2016 y hasta el 2018, en desarrollo de nuevos complejos y modernización de los existentes en 22 estados de la República.

Sobre este segmento inmobiliario, CBRE señaló que la demanda industrial en el país ha registrado niveles récord. Al finalizar 2016 se registró una actividad neta en los 13 principales mercados de 4.6 millones de m2, esto es un 35% superior al cierre de 2015 que registró 3.4 millones de m2.

 

¿QUÉ PUEDE AFECTAR AL MERCADO INMOBILIARIO MEXICANO?

 

Tipo de cambio.- La volatilidad del peso frente al dólar genera una serie de efectos sobre el mercado inmobiliario, algunos negativos y otros positivos:

 

  • Costos de construcción: debido que algunos insumos para la edificación responden a cotizaciones internacionales, como la varilla y el cemento, sus precios ya han sido impactados por el encarecimiento del peso frente al dólar. Durante 2016, muchos desarrolladores estuvieron absorbiendo los mayores costos en detrimento de sus márgenes; sin embargo, de continuar el ajuste cambiario irremediablemente tendrán que impactar en sus precios finales.
  • Muchas propiedades residenciales se cotizan en dólares, sobre todo en los niveles residenciales plus, lo que implica un encarecimiento en pesos para los compradores nacionales. Sin embargo, hay un efecto a la inversa, porque las propiedades cotizadas en pesos se abarata mucho en términos de dólares, sobre todo en los mercados residenciales de playa.
  • Las rentas de inmuebles comerciales, como oficinas y parques industriales, afectará a las empresas (inquilinos) que no tienen ingresos en dólares. Algunos otros buscarán la renegociación de sus contratos a pesos.

 

Tasas de interés.- el Banco de México incrementó en siete ocasiones sus tasas de interés de referencia entre diciembre de 2015 y febrero de 2017, con un ajuste acumulado de 3.25 puntos porcentuales, lo que irremediablemente se reflejará en el costo del crédito de la banca. Ello se reflejará en el costo del crédito hipotecario y también en el crédito puente, lo que afectará la accesibilidad a los mismos.

 

One Marina Park es un edificio sustentable de 17 niveles, con innovadoras amenidades ahorradoras y tecnológicas. One Marina Park es un edificio sustentable de 17 niveles, con innovadoras amenidades ahorradoras y tecnológicas.

 

El alza en tasas de interés afecta directamente a la capacidad de fondeo de los desarrolladores, y de pago del cliente final, a quien le baja el monto a contratar con una entidad crediticia.

 

La edificación se ha mantenido en los últimos años con el pilar de la industria de la construcción y ha sido un gran contrapeso a la caída que registra la obra civil por el recorte al gasto público. Para 2017 se mantendrá dicha tendencia, aunque su desempeño se prevé será más moderado.

La construcción de edificios corporativos, centros comerciales, parques industriales, edificación residencial en sus diferentes segmentos, escuelas y hospitales, son la base fundamental de dicho segmento. Analistas diferencian la edificación residencial (vivienda en todos sus segmentos) de la edificación productiva.

De acuerdo con cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), durante el año 2016 la edificación creció a un ritmo del 4.2%, prácticamente al doble del ritmo que observó la economía en su conjunto, que en cifras preliminares creció 2.3% en el mismo periodo.

Visto en retrospectiva, el ritmo de expansión de la edificación en 2016 fue superior a lo observado en los dos años previos. Por una parte, en 2015 la expansión fue de 3.2% y en 2014 de 2.4 por ciento.

En cada uno de los años citados la edificación se expandió por encima de la industria de la construcción en su conjunto y en la medida que aceleró su ritmo de crecimiento, logró compensar la fuerte contracción que observa la obra de ingeniería civil.

La tendencia es muy clara, en los últimos tres años se fue acelerando el ritmo de crecimiento de la edificación, prueba de ello es que al cierre  del año pasado tanto en los edificios corporativos como en los centros comerciales se finalizó con niveles récord de construcción, como ya anotamos.

Debido a la incertidumbre que se ha generado en torno al futuro del crecimiento económico de México en 2017 por el fenómeno Donald Trump y la sobre oferta que se prevé en el segmento de oficinas, principalmente en la CDMX, se anticipa que se moderará el ritmo que venía sosteniendo la edificación.

De acuerdo con un análisis de BBVA Research, la importancia que tiene el componente de edificación productiva dentro en la industria de la construcción es elevada, debido a que prácticamente es la mitad del valor generado por las empresas constructoras e incluso registró mayor dinamismo que su contraparte residencial durante el último ciclo de crecimiento.

 

MIRA Companies invirtió 300 mdd en el centro urbano Nuevo Sur en Monterrey, Nuevo León. MIRA Companies invirtió 300 mdd en el centro urbano Nuevo Sur en Monterrey, Nuevo León.

 


Texto:Ricardo Vázquez

Foto: ADI / CUSHMAN & WAKEFIELD